Kentsel dönüşüm sürecinde 3 farklı müteahhitten teklif aldınız. Her teklifte birim fiyat farklı, müteahhide kalacak daire sayısı farklı, dairenin "değeri" farklı yazılmış. Hepsi karmaşık görünüyor ve ne yapacağınızı bilmiyorsunuz. Bu kafa karışıklığı tesadüf değil — tam olarak bu kafa karışıklığını yaratmak için kurgulanmış teklifler de var.
Bu yazıda maliklere sunduğumuz teklif karşılaştırma sürecinde en sık karşılaştığımız tuzağı somut sayılarla anlatıyoruz. Önce maliklerin gördüğünü göstereceğiz, sonra perde arkasındaki gerçeği. Anlayacaksınız ki "ucuz" diye seçtiğiniz müteahhit, aslında cebinizden tıpatıp aynı parayı çıkarıyor olabilir.
- Ön etüt & imar durumu değerlendirmesi
- “Yarısı Bizden” uygunluk kontrolü
- Maliyet/teklif karşılaştırması + risk uyarıları
Önce Senaryo: 4 Malikli Bir Bina
Diyelim ki binanızda 4 malik var. Kentsel dönüşüme girmek için karar verdiniz. 600 m² toplam inşaat alanı çıkıyor (her maliğe bir daire + müteahhide 2 daire). 3 farklı müteahhitten teklif aldınız ve önünüze şu tablo geldi:
| Müteahhit | Birim Fiyat (m²) | Müteahhide Kalan Daire Sayısı | Müteahhide Verilen Dairenin Değeri | Malik Başına Nakit Ödeme |
|---|---|---|---|---|
| A Müteahhidi | 35.000 TL | 2 daire | 6.500.000 TL/daire | 2.000.000 TL |
| B Müteahhidi | 32.000 TL | 2 daire | 5.500.000 TL/daire | 2.000.000 TL |
| C Müteahhidi | 28.000 TL | 2 daire | 4.400.000 TL/daire | 2.000.000 TL |
Maliklerin %90'ı bu tabloya bakıp şu sonucu çıkarır: "C en ucuzu — birim fiyatı 28.000 TL/m², diğerleri 32-35 bin alıyor. Üstelik benim ödeyeceğim para aynı. C ile çalışalım."
Yanılgı tam burada başlıyor.
Müteahhidin Gerçek Kazancı Üç Senaryoda da Aynı
Her senaryoda müteahhidin eline geçen toplam değeri hesaplayalım. Bunun için iki kalemi toplamak gerek:
- Maliklerden alınan nakit: 4 malik × 2.000.000 TL = 8.000.000 TL
- Müteahhide kalan dairelerin piyasa değeri (gerçek satış fiyatı): Bağcılar/Güngören gibi 7 odak ilçemizde 2+1 daire bugün ortalama 6.500.000 TL satılıyor. Yani müteahhit kâğıtta "4.400.000 TL" yazsa bile, daireyi piyasada 6.500.000 TL'ye satıyor.
| Müteahhit | Maliklerden Nakit | 2 Dairenin Gerçek Piyasa Değeri | Müteahhidin Toplam Kazancı |
|---|---|---|---|
| A Müteahhidi | 8.000.000 TL | 2 × 6.500.000 = 13.000.000 TL | 21.000.000 TL |
| B Müteahhidi | 8.000.000 TL | 2 × 6.500.000 = 13.000.000 TL | 21.000.000 TL |
| C Müteahhidi | 8.000.000 TL | 2 × 6.500.000 = 13.000.000 TL | 21.000.000 TL |
Sonuç: Hangi müteahhidi seçerseniz seçin, müteahhidin eline geçen para AYNI: 21 milyon TL. Sizin ödediğiniz para da AYNI: 2 milyon TL. Tablodaki farklılıklar tamamen göz boyama.
Peki C "Daha Ucuz" Görünüyor — Bu Nasıl Bir Sihir?
İşin sırrı şurada: müteahhidin eline geçen 21 milyon TL'lik değer iki kalemden oluşuyor — nakit + daire. Müteahhit, dairenin "kâğıttaki değerini" istediği gibi yazabilir. Daireyi piyasada gerçekte 6,5 milyona satacak ama sözleşmede 4,4 milyon yazmanın iki avantajı var:
- Avantaj 1 — Birim fiyat düşük görünür: Dairenin değeri düşünce, toplam iş bedeli (600m² × birim fiyat) küçülmek zorunda. Müteahhit birim fiyatı 35.000 TL yerine 28.000 TL yazabilir.
- Avantaj 2 — "Ucuz" reklamı yapabilir: Karşılaştırma yapan malik, sadece birim fiyata bakıyorsa C'yi seçer. Halbuki C, A ve B ile aynı parayı kazanıyor.
Aynı Cebinizden Çıkan Para — Yan Yana Görelim
Senaryo A: Dürüst Müteahhit
| Kalem | Hesap | Tutar |
|---|---|---|
| Birim fiyat | — | 35.000 TL/m² |
| Toplam inşaat bedeli | 600 m² × 35.000 | 21.000.000 TL |
| Müteahhit payı (2 daire) | 2 × 6.500.000 | 13.000.000 TL |
| Maliklerden alınan açık | 21.000.000 − 13.000.000 | 8.000.000 TL |
| Malik başına ödeme | 8.000.000 ÷ 4 | 2.000.000 TL |
Senaryo B: "Ucuz" Görünmeye Çalışan Müteahhit
| Kalem | Hesap | Tutar |
|---|---|---|
| Birim fiyat | — | 28.000 TL/m² ⬇️ |
| Toplam inşaat bedeli | 600 m² × 28.000 | 16.800.000 TL |
| Müteahhit payı (2 daire) | 2 × 4.400.000 ⬇️ | 8.800.000 TL |
| Maliklerden alınan açık | 16.800.000 − 8.800.000 | 8.000.000 TL |
| Malik başına ödeme | 8.000.000 ÷ 4 | 2.000.000 TL |
İki tablo da aynı yere çıkıyor: 2 milyon TL malik ödemesi, 21 milyon TL müteahhit kazancı. Tek değişen şey kâğıda yazılan rakamlar — gerçek hayatta tek bir kuruş değişmiyor.
Maliklerin En Sık Yaptığı 3 Hata
1. Sadece Birim Fiyata Bakmak
"En ucuz birim fiyatı veren müteahhit en iyisidir" inanışı en yaygın hatadır. Birim fiyat tek başına anlamsızdır — kime ne kadar daire verildiği, dairenin kâğıttaki değeri ve sizin ödeyeceğiniz nakit birlikte değerlendirilmelidir. Müteahhit seçerken yapılan 7 kritik hata yazımızda bu konuyu detaylı işliyoruz.
2. Müteahhide Kalan Dairenin "Yazılı Değerini" Sorgulamamak
Müteahhit sözleşmede dairenin değerini 4.400.000 TL diye yazıyor olabilir. Ama o daire piyasada 6.500.000 TL'ye satılıyor. Müteahhit aradaki 2,1 milyon TL'lik farkı cebine atacak. Sorulması gereken soru: "Bu dairenin piyasa değeri gerçekten 4,4 milyon TL mi?" Cevabı bulmak için aynı binanın bulunduğu sokaktaki son satışlara bakmak yeterli.
3. Komşularla Konuşurken Yanlış Kıyaslama
Süreç tamamlandıktan sonra malik mahallede konuşurken şöyle diyor: "Bizim müteahhit 28.000 TL/m² aldı, komşunun müteahhidi 35.000 TL almış — ben daha iyi anlaşma yaptım." Halbuki ödediği para tıpatıp aynı. Bu "iyi anlaşma" yanılgısı, müteahhidin gerçek kazancını ölçemediği için oluşuyor.
Karşılaştırma Yaparken Sorulması Gereken 5 Soru
Müteahhit tekliflerini karşılaştırırken birim fiyat dışında şu 5 sorunun cevabını mutlaka netleştirin:
- Müteahhide kalacak dairelerin piyasa değeri ne kadar? Sözleşmedeki yazılı değer değil, gerçek satış değeri. Aynı sokakta son 3 ayda satılan benzer daireleri inceleyin.
- Bu projeden müteahhidin toplam kazancı ne? Maliklerden alınan nakit + dairelerin piyasa değeri = müteahhit kazancı. Üç teklif arasında karşılaştırılacak rakam budur.
- Birim fiyat × m² toplam iş bedelini veriyor mu? Sözleşmede yazan birim fiyatı toplam inşaat alanı ile çarpın. Eğer çıkan rakam (müteahhit payı + malik ödemeleri) toplamından farklıysa, bir tutarsızlık var demektir.
- İnşaat kalitesi farkı var mı? Düşük birim fiyat bazen gerçekten daha düşük malzeme kalitesinden geliyor olabilir. Aynı parayı alacaksa, neden daha ucuz birim fiyatı yazıyor? Cevap kalitede saklı olabilir.
- Müteahhit hangi şartlarda fazla daire alıyor? Sözleşmede "imar değişirse müteahhidin payı artar" tarzı maddeler varsa, müteahhidin gerçek kazancı hesabınızı aşabilir.
Tek Cümlelik Kural
Müteahhit teklifini değerlendirirken aklınızda tutmanız gereken tek bir kural var:
Birim fiyat × m² → daire değeri × adet → maliklerden alınan para. Bu üç sayıdan ikisi düşükse, üçüncüsü de düşmek zorunda. Aksi takdirde biri yalan söylüyor.
Daha sade: "Müteahhit size 'birim fiyatım ucuz' diyorsa, daireyi de ucuz saymış demektir. Cebinizden çıkan para aynı."
Evveko Bu Tuzağa Düşmenizi Nasıl Engelliyor?
Tek bir müteahhit ile masaya oturduğunuzda yukarıdaki hesabı tek başınıza yapmanız neredeyse imkansız. Çünkü:
- Karşılaştırma yapacağınız ikinci bir teklifiniz yok
- Müteahhit dairenin piyasa değerini istediği gibi yazıyor, kontrol etmek için bağımsız değerleme yok
- Süreç hızlı ilerliyor, "imzalamazsanız başka müteahhit bulurum" baskısı var
Evveko platformu üzerinden başvurduğunuzda çoklu teklif modeliyle şu adımlar otomatik gerçekleşir:
- Aynı format, aynı kriterlerde 2-3 teklif — Müteahhitler aynı tablo formatında teklif verir. Sayılar yan yana karşılaştırılabilir.
- Daire piyasa değeri kontrolü — Aynı ilçedeki benzer dairelerin son satış fiyatları sözleşme öncesi raporlanır. Müteahhidin "yazdığı değer" gerçek piyasa ile karşılaştırılır.
- Müteahhit kazanç hesabı şeffaf — Her teklif için "müteahhit toplam kazancı" satırı eklenir. Hangi müteahhit aslında daha yüksek kazanıyor net görünür.
- Sözleşme öncesi bağımsız mimar değerlendirmesi — Avan proje ve hak dağılımı, müteahhitten bağımsız bir mimarın gözüyle kontrol edilir.
Bu süreci maliklerden ücret almadan sunuyoruz. Gelir modelimiz müteahhit ile malik arasında imzalanan sözleşme üzerinden çalışıyor — yani sizin kazançlı çıkmanız bizim de kazançlı çıkmamız demek. Üç taraflı bir denklem: müteahhit işi yapar, malik dönüşür, Evveko aradaki şeffaflığı zorunlu kılar.
Sözleşmeden Önce Kontrol Listesi
Doğru teklif değerlendirme rehberimizde de değindiğimiz gibi, sözleşme imzasından önce şunları yapın:
- Aynı sokakta veya mahallede son 3 ayda satılan benzer daireleri tapu kayıtlarından veya emlak sitelerinden kontrol edin
- Müteahhide verilecek dairelerin gerçek piyasa değerini iki bağımsız emlakçıya sorun
- Sözleşmedeki "müteahhit dairesinin değeri" rakamını piyasa değeriyle karşılaştırın
- Birim fiyatı 600 m² ile çarpıp toplam iş bedelini hesaplayın
- Toplam iş bedelinden müteahhit payını (gerçek değeriyle) çıkarın — bu sizin cebinizden çıkacak gerçek para
Bu kontrolleri yapmazsanız, "ucuz" diye seçtiğiniz müteahhide aslında "pahalı" müteahhitle aynı parayı ödüyor olabilirsiniz. Daha kötüsü, kâğıttaki düşük rakamlar yüzünden hak edebileceğiniz Yarısı Bizden destek tutarlarından bile yararlanamayabilirsiniz.
Sonuç
Kentsel dönüşümde müteahhit teklifi karşılaştırması matematik problemi değil, görünüm aldatmacasıdır. Müteahhit aynı kazancı farklı şekillerde sunabilir. Birim fiyatı düşürüp daire değerini de düşürerek hem "ucuz" görünür hem de aynı parayı kazanır.
Sizin yapmanız gereken iki şey:
- Tek bir sayıya değil, üç sayıya birden bakmak: birim fiyat, müteahhide kalan dairenin gerçek değeri, sizin ödeyeceğiniz nakit
- Karşılaştırma için en az 2-3 teklif almak — tek müteahhit teklifi üzerinden karar vermek "kötü pazarlık" demek
Binanız için ücretsiz ön değerlendirme ve karşılaştırmalı müteahhit teklifi almak ister misiniz? evveko.com üzerinden başvurun, 7 ilçemizde (Bağcılar, Güngören, Bakırköy, Bahçelievler, Zeytinburnu, Esenler, Sultangazi) çalışan incelenmiş müteahhitlerden aynı formatta teklifler toplayalım, müteahhit kazançlarını yan yana koyalım. Ayrıca sıkça sorulan sorular sayfamızdan kentsel dönüşüm süreciyle ilgili merak ettiklerinize anında yanıt bulabilirsiniz. Hesap yapmak için maliyet hesaplama aracımızı da kullanabilirsiniz.
