Kentsel dönüşüm teklifinde yeni dairenizin karşısında 149 m² yazıyor. Eski dairenizin projesinde ise 102 m² görüyorsunuz. Daireniz yüzde 46 mı büyüyor? Büyük ihtimalle hayır. Çünkü bu iki rakam aynı şeyi ölçmüyor olabilir: biri brüt, diğeri satışa esas alan. Aynı daire net, brüt ve satışa esas alan olarak üç farklı metrekareyle anlatılabiliyor ve aradaki fark yüzde 40-50'yi bulabiliyor.
Bu rehberde üç kavramı yönetmelikteki tanımlarıyla, örnek bir kat planı üzerinde gösteriyoruz; teklifleri hangi metrekare üzerinden kıyaslamanız ve sözleşmeye ne yazdırmanız gerektiğini anlatıyoruz. Kentsel dönüşüm sürecinin tamamı için rehberimize, malik olarak adımlarınız için malikler sayfamıza da göz atabilirsiniz. Evveko; malik, müteahhit ve teklifler arasında karşılaştırma yapmanıza yardımcı olan bir platformdur, müteahhit değildir.
Kısa cevap: Net ve brüt alan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde tanımlıdır (m. 4/1-ğ). Satışa esas alan ise mevzuatta tanımlı değildir; çoğunlukla brüt alana binanın ortak alanlarından düşen payın eklenmesiyle bulunur ve hangi ortak alanların, hangi oranla ekleneceği firmadan firmaya değişir. Bu yüzden eski dairenizle yeni teklifi net ile net kıyaslayın; sözleşmeye her alanı ayrı ayrı ve tanımıyla yazdırın.
- Ön etüt & imar durumu değerlendirmesi
- “Yarısı Bizden” uygunluk kontrolü
- Maliyet/teklif karşılaştırması + risk uyarıları
Aynı Daire, Üç Farklı Metrekare: Örnek Kat Planı
Aşağıdaki çizim, bir apartman katındaki örnek bir 3+1 daireyi gösteriyor. Rakamlar anlatım için seçilmiş örnek değerlerdir; çizim ölçeksizdir.
- Yeşil alan — net alan (örnek 100 m²): Odaların duvarlar arasında kalan, fiilen kullandığınız iç alan. Duvarlar, kolonlar, bacalar ve balkon bu alana girmez.
- Turuncu kesikli çizgi — brüt alan (örnek 117 m²): Dairenin dış sınırı. Dış cephede duvarın dış yüzünden, komşu daire ve kat holüyle paylaşılan duvarlarda duvarın ortasından (orta aksından) ölçülür. Duvar kalınlıkları bu yüzden brüte girer.
- Mavi taralı alan — balkon (örnek 6 m²): Net alana girmez. Brüt veya satışa esas alana nasıl katıldığı belgeden belgeye değişebildiği için ayrıca yazılmalıdır.
- Turuncu noktalı alan — ortak alanlar: Merdiven, asansör, kat holü ve başka katlardaki otopark, sığınak, giriş holü gibi alanlar. Bunlardan dairenize düşen pay (örnekte 32 m²) brüte eklendiğinde satışa esas alan (örnek 149 m²) çıkar.
| Alan | Örnek daire | Ne eklenir? |
|---|---|---|
| Net alan | 100 m² | Yalnız duvarlar arası iç alan |
| Brüt alan | 117 m² | + duvarlar, kolonlar (paylaşılan duvarın yarısı) |
| Toplam brüt | 117 m² | + daireye ait eklentiler (depo vb.; örnekte yok) |
| Genel brüt ≈ satışa esas alan | 149 m² | + ortak alanlardan düşen pay |
Tabloda görüldüğü gibi aynı daire, hangi tanım kullanıldığına göre 100 m² de, 149 m² de olabiliyor. İkisi de doğru olabilir; önemli olan hangi rakamın neyi kapsadığını bilmek.
Mevzuatta Tanımlı Dört Alan
"Türkiye'de net ve brüt için standart yok" sık duyulan bir cümle, ama tam doğru değil. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği dört alanı tanımlıyor; İstanbul İmar Yönetmeliği de aynı tanımları kullanıyor (m. 4/1-h).
| Alan | Yönetmelik | Kısaca |
|---|---|---|
| Bağımsız bölüm net alanı | m. 4/1-ğ-3 | Duvarlar arasında kalan temiz alan. Eşikler, 2,5 cm'ye kadar sıva payı, kolonlar, bacalar, şaftlar ve merdiven altında 1,80 m'den alçak yerler girmez. Balkon, teras, açık çıkma, eklenti ve ortak alanlar da net alana girmez. |
| Bağımsız bölüm brüt alanı | m. 4/1-ğ-1 | Dairenin dış konturlarının çevrelediği alan. Dış cephede duvarın dışından, paylaşılan duvarlarda duvar orta aksından ölçülür. Şaft, ışıklık ve galeri boşlukları girmez. Ortak alan payı içermez. |
| Toplam brüt alan | m. 4/1-ğ-4 | Brüt alan + daireye ait eklentilerin (ör. ayrı girişli depo) brüt alanı. |
| Genel brüt alan | m. 4/1-ğ-2 | Toplam brüt alan + ortak alanlardan daireye düşen pay. |
Bu tanımlar kâğıt üzerinde kalmıyor. Yönetmelik, her bağımsız bölümün net, brüt, toplam brüt ve genel brüt alanlarının ruhsat eki onaylı mimari projede gösterilmesini istiyor (m. 57/3); projede ayrıca bağımsız bölümlerin ve ortak alanların metrekare cetveli bulunuyor. Yani teklifteki rakamları kontrol etmek için müteahhitten bu cetveli isteyebilirsiniz.
Satışa Esas Alan Nedir, Neden Her Firmada Farklı?
"Satışa esas alan" ya da "satılabilir alan" ifadesi imar yönetmeliklerinde, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ve kentsel dönüşüm mevzuatında geçmiyor. Geliştiricilerin ve kamu kurumlarının satış ve teklif belgelerinde kullandığı bir ölçü. Kavram olarak yönetmelikteki genel brüt alana en yakın olanı; ama yönetmelik iki konuyu açık bırakıyor:
- Hangi ortak alanlar sayılıyor? Kat holü ve merdiven çoğunlukla sayılır. Otopark, sığınak, sosyal tesis, çatı arası ve teknik hacimlerin sayılıp sayılmadığı belgeden belgeye değişebilir.
- Pay nasıl dağıtılıyor? Ortak alanlar dairelere brüt alan oranında mı, net alan oranında mı, başka bir anahtarla mı paylaştırılıyor? Yönetmelik bunu belirlemiyor.
Bu iki sorunun cevabı farklı olduğunda, aynı büyüklükteki daire iki firmada farklı satışa esas alanla görünebilir. Kamuya açık belgelerden birkaç örnek:
| Belge | Net alan | Satışa esas alan | Satışa esas ÷ net |
|---|---|---|---|
| Emlak Konut, Çınarköy Evleri kataloğu, 2+1 | 68,05 m² (balkon hariç; balkon 6,30 m²) | 100,02–100,12 m² | ≈1,47 |
| Emlak Konut, Çınarköy Evleri kataloğu, 1+1 | 45,32 m² (balkon hariç; balkon 17,03 m²) | 79,69–80,99 m² | ≈1,76–1,79 |
| Emlak Konut, Bizim Mahalle kataloğu, 1+1 | 49,18 m² (balkon dahil 55,98 m²) | 77,85–77,87 m² | ≈1,58 |
| Sinpaş, Köyceğiz projesi, KAP'ta yayımlanan değerleme raporu (2026), 3,5+1 | 179,19 m² (brüt 257,46 m²) | 275,46 m² | ≈1,54 |
Oranlar bu belgelerdeki rakamlardan tarafımızca hesaplanmıştır. Bir ortalama ya da "olması gereken oran" değildir; site içi sosyal alanlar, otopark ve balkon büyüklüğü oranı değiştirir.
Satışa esas alan kullanmak tek başına yanlış ya da yanıltıcı değildir: ortak alanların da bir değeri ve maliyeti vardır. Sorun, bu rakamın kullanacağınız iç alanla karıştırılmasıdır. Kamu tarafında da benzer bir uygulama görülüyor: TOKİ, Yargıtay'a taşınan bir davada projelerinde "satışa esas brüt metrekare" kullandığını ve bunun inşaattaki net ve brüt ölçüyle aynı olmadığını savunmuş (Yargıtay 3. HD, 20.10.2025, E. 2024/417, K. 2025/4995).
Eski Dairenizi Yeni Teklifle Nasıl Kıyaslamalısınız?
Kentsel dönüşümde en sık yapılan hata, eski dairenin bir ölçüsünü yeni dairenin başka bir ölçüsüyle kıyaslamak. Örnek bir teklif üzerinden bakalım (anlatım için seçilmiş değerler):
| Net | Brüt | Satışa esas | |
|---|---|---|---|
| Eski daire (3+1) | 90 m² | 102 m² | 112 m² |
| Teklif edilen yeni daire (3+1) | 100 m² | 117 m² | 149 m² |
| Artış | %11 | %15 | %33 |
Satışa esas alanlara bakınca daireniz üçte bir büyüyor gibi görünüyor; kullanacağınız iç alan ise yüzde 11 büyüyor. Fark yeni binanın daha geniş ortak alanlarından (otopark, sığınak, asansör) ve yeni hesapta ortak alan payının daha büyük tutulmasından geliyor. Yeni binalarda otopark ve sığınak gibi alanlar emsale dahil edilmeden inşa edilebildiği (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 22) için yeni binalarda satışa esas alan ile net alan arasındaki fark eski binalara göre büyüyebilir.
Bu, teklifin kötü olduğu anlamına gelmez; yalnızca doğru ölçüyle değerlendirmeniz gerektiği anlamına gelir. Kural basit: net ile net, brüt ile brüt. Eski dairenizin net alanını onaylı eski projeden ya da yerinde ölçümle tespit edin. Teklif karşılaştırmanın diğer tuzakları için müteahhit teklifi karşılaştırma rehberimize bakabilirsiniz.
Bir dairenin iki küçük daireye bölündüğü seçeneklerde de aynı dikkat gerekiyor. Örneğin 2+1 ve 1+1'den oluşan bir pakette net alanların toplamı 100 m² olabilirken, ek duvarlar ve iki daireye ayrı ortak pay düştüğü için satışa esas alan toplamı 150 m²'yi geçebilir. "İki daire" algısı ile kullanılabilir alanı ayrı ayrı değerlendirin.
Teklifteki "%3 Değişkenlik" Notu Ne Demek?
Bazı tekliflerde "Alan hesaplamalarında %3 oranında değişkenlik görülebilir" gibi bir not bulunur. İncelediğimiz mevzuatta (imar yönetmelikleri, Kat Mülkiyeti Kanunu, ön ödemeli konut satışları yönetmeliği, 6306 sayılı Kanun'un uygulama yönetmeliği) daire alanı için genel bir yüzde toleransı yok. Türk Borçlar Kanunu (m. 244) yüzölçümü konusunu "aksine sözleşme olmadıkça" ifadesiyle tarafların anlaşmasına bırakıyor. Yani %3 bir yasal hak değil, sözleşmeye yazılan bir kayıttır ve içeriği önemlidir.
Aynı %3, hangi alana uygulandığına göre farklı metrekare eder: örnekteki dairede net alan için 3 m², satışa esas alan için yaklaşık 4,5 m². Sözleşmede tolerans maddesi yoksa küçük bir eksik de önemli olabilir: Yargıtay, brüt 175 m² taahhüt edilen bir dairede 2,81 m²'lik (yaklaşık %1,6) eksiği "tolerans sınırı içinde" diyerek hesaba katmayan kararı bozmuş ve eksik alanın rayiç değeriyle hesaplanması gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 15. HD, E. 2008/5149, K. 2009/3391).
Teklifte böyle bir not görürseniz şunları yazılı olarak sorun:
- %3 hangi alana uygulanıyor: net, brüt, satışa esas?
- Yalnız eksilme mi, artış da mı? Artış olursa sizden ek bedel istenecek mi?
- Sınır aşılırsa ne olacak: eksik metrekarenin tamamı mı, yalnız aşan kısmı mı, hangi birim fiyatla ödenecek?
- Ölçümü kim, ne zaman ve hangi yöntemle yapacak?
- Oda ölçüleri ve plan da değişebilir mi?
Tapu, Proje ve Sözleşmede Hangi Metrekare Yazar?
- Ruhsat eki proje: Net, brüt, toplam brüt ve genel brüt alanlar gösterilmek zorunda (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 57/3). En güvenilir kaynak budur.
- Tapu: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 28.12.2018 tarihli yazısına göre 1 Ocak 2019'dan bu yana kat irtifakı ve kat mülkiyetine esas projelerde her bağımsız bölümün brüt ve net yüzölçümü bulunması aranıyor. Satışa esas alan istenmiyor. Eski tapu senetlerinin üst kısmındaki "yüzölçümü" ise dairenin değil, parselin alanıdır.
- Satış sözleşmesi: Müteahhidin üçüncü kişilere yaptığı ön ödemeli konut satışlarında sözleşmede net ve brüt alanın yazılması zorunlu (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m. 5 ve 7). Fiyat içeren konut reklamlarında da brüt ve net alanın gösterilmesi gerekiyor. Ancak malik ile müteahhit arasındaki kat karşılığı sözleşmesinde bu zorunluluk kendiliğinden uygulanmayabilir; alanları kendiniz yazdırmalısınız.
- Sözleşmede yalnız "m²" yazıyorsa: Yargıtay'ın kararlarında, alanın net olduğu açıkça yazılmamışsa brüt kabul edildiği görülüyor (örneğin Yargıtay 3. HD, 26.05.2025, E. 2024/3708, K. 2025/3039). "120 m² daire" ifadesi uygulamada brüt 120 m² anlamına gelebilir.
- Broşür ve katalog: Tanıtım belgesindeki net alan, sözleşmede yer almıyorsa taahhüt sayılmayabilir. Önemli olan sözleşme, eki proje ve mahal listesidir.
- Teslim: Eksik metrekare çoğu zaman teslimde görülebilecek bir eksiklik sayılıyor. Teslim sırasında ölçüm yaptırın, farkı tutanağa yazdırın ve süresinde bildirin.
Arsa Payı, Maliyet ve Vergi İçin de Doğru Metrekare
Arsa payı metrekareye göre değil, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre (m. 3) bağımsız bölümün konumu ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerle orantılı belirlenir; satışa esas alanın büyümesi arsa payının da aynı oranda büyüdüğü anlamına gelmez. Bakanlığın yapı birim maliyetleri binanın toplam inşaat alanı üzerinden tanımlanır; birim maliyeti daire netiyle ya da satışa esas alanla çarparak maliyet kıyaslamak yanıltır. Kaba bir tablo için maliyet hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. KDV'de ise net alan esas alınır: 6306 kapsamındaki konutlarda indirimli oran, net alanın 150 m²'ye kadar olan kısmına uygulanır.
Dünyada Nasıl Ölçülüyor?
Konut alanı için dünyada da tek ve zorunlu bir ölçü yok, ama yaygın eğilim ortak alanı ya hariç tutmak ya da ayrı göstermek. Uluslararası mülk ölçüm standardı (IPMS) kişiye özel kullanım alanını ölçerken ortak alanları dışarıda bırakıyor, balkon gibi açık alanları ayrı raporlatıyor. Almanya'da balkonlar konut alanına genellikle dörtte bir oranında katılıyor. Fransa'da kat mülkiyetindeki satışlarda özel kullanım alanının yazılması zorunlu ve bu alan yüzde 5'ten fazla eksik çıkarsa fiyattan orantılı indirim isteniyor. Hong Kong'da ilk el konut satışlarında ve Hindistan'ın bazı bölgelerinde satış, ortak alan payı eklenmemiş alan üzerinden yapılıyor. Kısacası çözüm basit: hangi alanın neyi kapsadığını açıkça yazmak.
Sözleşmeye Yazdırmanız Gereken 8 Madde
- Her yeni daire için net, brüt ve (kullanılıyorsa) satışa esas alanı ayrı ayrı; tanımların Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre olduğunu.
- Balkon, teras ve eklentileri (depo, otopark) ayrı satırlarda.
- Satışa esas alana hangi ortak alanların girdiğini ve payın hangi oranla dağıtıldığını.
- Ruhsat eki onaylı projedeki alan cetvelinin ve kat planının sözleşmeye ek olarak konmasını.
- Eski dairenizin net alanını ve yeni dairenin net alanının bunun altına düşmeyeceğini (ya da kararlaştırılan farkı).
- Varsa tolerans oranını, hangi alana uygulandığını, yönünü ve aşılırsa metrekare başına nasıl hesaplaşılacağını.
- Teslimde ölçümün kim tarafından, hangi yöntemle yapılacağını.
- Teklif, katalog ve sözleşme rakamları çelişirse hangi belgenin esas alınacağını.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş değildir. Sözleşmeniz ve haklarınız için kendi avukatınıza danışın.
Sık Sorulan Sorular
Satışa esas alan resmî bir terim mi?
Hayır. Net, brüt, toplam brüt ve genel brüt alan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde tanımlıdır; satışa esas alan ise firmaların ve kurumların kullandığı, kapsamı belgeden belgeye değişen bir satış ölçüsüdür. Kavram olarak en çok genel brüt alana benzer.
Balkon net alana dahil mi?
Hayır. Yönetmeliğe göre balkon, teras ve açık çıkmalar net alana girmez. Brüt veya satışa esas alana nasıl katıldığı belgeye göre değişebileceği için balkonun ayrıca yazılmasını isteyin.
Net ile brüt arasında ne kadar fark normaldir?
Tek bir doğru oran yok. Duvar kalınlığı, daire büyüklüğü ve kat planı farkı belirler; küçük dairelerde oran büyür. Satışa esas alan ise ortak alanlar eklendiği için netin 1,4-1,8 katına çıkabiliyor. Önemli olan teklifleri aynı ölçüyle kıyaslamaktır.
Tapuda hangi metrekare yazar?
1 Ocak 2019'dan bu yana kat irtifakı ve kat mülkiyeti projelerinde her bağımsız bölümün brüt ve net yüzölçümü aranıyor. Eski tapu senetlerinin üst kısmındaki yüzölçümü ise parselin alanıdır, dairenin değil.
Sözleşmede net ya da brüt yazmıyorsa ne olur?
Yargıtay kararlarında, alanın net olduğu açıkça yazılmamışsa brüt kabul edildiği görülüyor. Bu yüzden sözleşmede her alanın türü açıkça yazmalı.
Teklifteki "%3 değişkenlik" ne anlama gelir?
Bu, mevzuattan gelen genel bir hak değil, sözleşmeye yazılan bir kayıttır. Hangi alana uygulandığını, yalnız eksilmeyi mi kapsadığını ve sınır aşılırsa nasıl hesaplaşılacağını yazılı olarak netleştirin.
Eski dairemi yeni teklifle hangi alan üzerinden karşılaştırmalıyım?
En güvenlisi net ile net karşılaştırmaktır. Eski dairenizin net alanını onaylı eski projeden ya da yerinde ölçümle tespit edin; yeni dairenin net alanını sözleşmeye yazdırın.
Binanız için teklif almak ve teklifleri yan yana değerlendirmek isterseniz başvurunuzu iki dakikada yapabilirsiniz; Evveko maliklerden ücret almaz. Merak ettikleriniz için sıkça sorulan sorular sayfamıza göz atabilirsiniz.
Kaynaklar (son kontrol: 4 Ekim 2026): Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 4/1-ğ, m. 22, m. 57/3; İstanbul İmar Yönetmeliği m. 4/1-h; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 244; Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m. 5 ve 7; Ticari Reklam ve Haksız Ticari Uygulamalar Yönetmeliği m. 27; KDV Genel Uygulama Tebliği (konut net alanı); Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 28.12.2018 tarihli yazısı; Emlak Konut Çınarköy Evleri ve Bizim Mahalle katalogları; Sinpaş Köyceğiz değerleme raporu (KAP); Yargıtay 3. HD 2024/3708-2025/3039, 3. HD 2024/417-2025/4995, 15. HD 2008/5149-2009/3391; IPMS: All Buildings (2023).
