Sultangazi'de Kentsel Dönüşüm 2026: Bölge Rehberi, Destek ve Süreç

Güncelleme — 7 Eylül 2026: Yarısı Bizden kampanyasının süresi resmi açıklamayla 31 Aralık 2027'ye uzatıldı. Bu yazıdaki başvuru tarihi bilgileri yeni takvime göre güncellenmiştir; detaylar için uzatma haberimize göz atın.

Sultangazi, İstanbul'un Avrupa yakasında TÜİK verilerine göre 2025 itibarıyla 529 bin kişinin yaşadığı, Gaziosmanpaşa, Esenler, Eyüpsultan ve Arnavutköy ile komşu bir ilçe. İBB'nin mahalle bazlı bina envanterine göre ilçede yaklaşık 34 bin bina bulunuyor ve yapı stokunun yaklaşık %68'i 2000 öncesinde inşa edilmiş: binaların %13'ü 1980 öncesine, %54'ü 1980-2000 arasına ait. Başka bir deyişle Sultangazi'deki her üç binadan ikisi, bugünkü deprem yönetmeliklerinden önceki dönemin ürünü. Buna karşılık ilçe son yıllarda İstanbul'un en hareketli dönüşüm sahnelerinden birine dönüştü: %100 uzlaşmayla yıkılan siteler, Bakanlık-TOKİ-belediye iş birliğiyle yürütülen mahalle ölçekli projeler ve "Yarısı Bizden" kampanyasına gösterilen yoğun ilgi bunun somut göstergeleri.

Bu yazıda Sultangazi özelinde kentsel dönüşümün Eylül 2026 itibarıyla hangi aşamada olduğunu, hangi mahallelerin öne çıktığını, devlet desteklerinin ilçedeki karşılığını ve Evveko'nun nasıl yardımcı olabileceğini adım adım açıklıyoruz.

Sultangazi'nin Yapı Stoku ve Deprem Gerçeği

Sultangazi'nin yapılaşma tarihi büyük ölçüde 1980 sonrası hızlı ve denetimsiz büyüme dönemine dayanıyor. İlçedeki yaklaşık 34 bin binanın yalnızca üçte biri 2000 sonrası yönetmeliklerle inşa edilmiş durumda. AFAD Türkiye Deprem Tehlike Haritası'na göre Kuzey Anadolu Fay Hattı'nın Marmara segmentine yakın konumdaki İstanbul'un tamamı gibi Sultangazi de yüksek deprem tehlikesi altında. Zemin koşulları mahalleden mahalleye, hatta parselden parsele değiştiği için binanız hakkında kesin bir yargıya ancak parsel bazlı zemin etüdü ve riskli yapı tespitiyle ulaşılabilir.

İlçe bu tabloya seyirci kalmış değil. Mart 2025'te yapılan açıklamalara göre Sultangazi'de o tarihe kadar 3.485 riskli bina yıkılıp yeniden inşa edildi — bu, yaklaşık 34 binlik stokun %10'una denk geliyor. Aynı açıklamalarda devletin ilçedeki dönüşüm için 387,8 milyon TL ödenek ayırdığı, TOKİ'den 30 daire alındığı ve Bakanlığın 100 geçici konut tahsis ettiği duyuruldu. Dönüşümün hukuki zemini ise Türkiye genelinde olduğu gibi Sultangazi'de de 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun: riskli yapı tespiti, riskli alan ve rezerv yapı alanı uygulamalarının tamamı bu kanuna dayanıyor.

Son Durum: Eylül 2026 İtibarıyla Sultangazi'de Neler Oluyor?

Sultangazi'de 2026, dönüşüm açısından somut sonuçların art arda geldiği bir yıl oldu. Öne çıkan gelişmeler şöyle:

• Ürün Sitesi: Ocak 2026'da ilçenin ilk %100 vatandaş-müteahhit uzlaşmalı kentsel dönüşüm projesi hayata geçti. 144 daireli, 6 bloklu site yalnızca 2 ayda tahliye edilip yıkıldı; yerine 168 konutlu, kapalı otoparklı, sosyal ve ticari alanlı yeni bir site inşa ediliyor.
• Ürünkent Sitesi (Esentepe): Temmuz 2026'da Esentepe Mahallesi'ndeki 120 konutluk Ürünkent Sitesi de yüzde 100 uzlaşmayla yıkıldı. Yerine 144 konut, ticari bağımsız bölümler ve zemin altı otopark içeren yeni bir site yapılacağı açıklandı.
• Örnek Sitesi: Ağustos 2026 itibarıyla ada bazlı dönüşüm için hak sahipleriyle bilgilendirme ve imza süreci devam ediyordu; proje özel bir müteahhit firma yürütücülüğünde ilerliyor.
• Cumhuriyet Mahallesi Kentsel Dönüşüm Projesi: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, TOKİ ve Sultangazi Belediyesi iş birliğiyle yürütülen proje; mahalle kültürünü koruyarak depreme dayanıklı yapılar, geniş peyzaj alanları ve kapalı otopark hedefliyor. Basında yer alan bilgilere göre proje alanında binin üzerinde konut ve dükkân bulunuyor ve hak sahiplerinin borçlanmadan yeni konut alması öngörülüyor.

Bu tablo önemli bir mesaj veriyor: Sultangazi'de uzlaşma sağlanabilen binalarda süreç artık aylarla ölçülen sürelerde ilerleyebiliyor. %100 uzlaşmayla yıkılan iki site, "komşular asla anlaşamaz" ön yargısının ilçede fiilen aşıldığını gösteriyor.

Dönüşümün Önündeki Temel Zorluklar

Sultangazi'de kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin en sık karşılaştığı üç temel sorun şöyle:

1. Alan Statüsü Karmaşası: Yenileme Alanı, Rezerv Alan, Riskli Yapı

Sultangazi'de aynı anda birden fazla dönüşüm aracı devrede. Cumhuriyet, 50. Yıl ve Esentepe mahallelerini kapsayan 24,03 hektarlık alan 2017'de kentsel yenileme alanı ilan edildi ve bu alanın 1/1000 ölçekli uygulama imar planı 2022'de onaylandı. Esentepe ve Cebeci mahalleleri sınırlarındaki bir bölge ise 2018'de 6306 sayılı kanun kapsamında rezerv yapı alanı ilan edildi. Bunların dışında kalan binalar da tek tek riskli yapı tespitiyle dönüşüme girebiliyor. Üstelik ilçenin geçmişinde iptal edilmiş alan kararları da var: Cumhuriyet Mahallesi 2013'te riskli alan ilan edilmiş, ancak mahallelinin itirazı üzerine Danıştay bu kararı iptal etmişti. Bu nedenle "binam hangi statüde, süreç kimin elinde?" sorusunun yanıtı parselden parsele değişiyor ve sürecin ilk adımı her zaman güncel statünün netleştirilmesi olmalı.

2. Taşınma ve Geçici Barınma Kaygısı

"Binam yıkılırsa nerede oturacağım?" sorusu, dönüşümü erteleyen en insani kaygı. Sultangazi'de bu kaygıyı hafifleten somut adımlar var: Mart 2025'te yapılan açıklamalara göre TOKİ'den alınan 30 dairenin yanı sıra Bakanlık, ilçedeki dönüşüm için 100 geçici konut tahsis etti. Ayrıca 6306 kapsamında yıkılan binaların malik ve kiracıları kira yardımından yararlanabiliyor; güncel tutarları ve başvuru koşullarını kira yardımı rehberimizde bulabilirsiniz. Ürün Sitesi örneğinin gösterdiği gibi, süreç iyi planlandığında tahliye ve yıkım aşaması aylar içinde tamamlanabiliyor; belirsizlik kısaldıkça taşınma kaygısı da küçülüyor.

3. Malikler Arası Anlaşmazlık Kaygısı

"Tüm komşular anlaşmadan olmaz" düşüncesi Sultangazi'de de yaygın bir yanlış inanç. Oysa mevzuattaki değişikliklerle artık %50+1 oranında salt çoğunluk sağlandığında süreç hukuken ilerleyebilir; azınlıkta kalan malikler süreci durduramaz. İlçedeki güncel örnekler ise çıtanın daha da yukarısına işaret ediyor: Ürün Sitesi ve Ürünkent Sitesi projeleri %100 uzlaşmayla yürüdü. Doğru bilgilendirme ve şeffaf bir teklif süreci, anlaşmazlığın en etkili panzehiri.

Not: Salt çoğunluk kuralının uygulanması parselin hukuki durumuna ve sürecin aşamasına göre değişebilir. Evveko'nun ücretsiz ön değerlendirmesinde bu koşullar binanız için ayrıca incelenir.

Dönüşüm Potansiyeli Yüksek Mahalleler

Tamamlanan, devam eden ve planlanan projelere bakıldığında Sultangazi'de öne çıkan mahalleler şunlar:

• Cumhuriyet — İlçenin en uzun dönüşüm geçmişine sahip mahallesi: 2013'teki riskli alan ilanı yargıdan dönmüş olsa da bugün hem İBB'nin 24,03 hektarlık kentsel yenileme alanının hem de Bakanlık-TOKİ-belediye iş birliğiyle yürütülen mahalle projesinin odağında.
• Esentepe — Ürünkent Sitesi'nin %100 uzlaşmalı dönüşümüne sahne olan mahalle; hem İBB yenileme alanının hem de Cebeci ile paylaştığı rezerv yapı alanının içinde. 2021'den bu yana mahallede çok sayıda riskli bina yıkıldı.
• 50. Yıl — İBB'nin kentsel yenileme alanı kapsamındaki üçüncü mahalle; basında yer alan bilgilere göre 2023'te mahalledeki bir alan için plan revizyonu askıya çıkarıldı.
• Cebeci — Esentepe ile birlikte 2018'de rezerv yapı alanı ilan edilen bölgenin parçası; saha çalışmalarında bu alanda 73 bina ve 122 bağımsız bölüm tespit edildi. Rezerv alanlar, dönüşümde "taşıma alanı" işlevi görerek maliklerin ilçe içinde kalmasını kolaylaştırıyor.

Bunların dışında Mart 2025'te yapılan açıklamalarda Mavi Evler Sitesi, Saydam Sitesi, Yunus Emre Mahallesi'ndeki Seçkinler Sitesi, İsmetpaşa'daki 679 ada ve Dökümcüler Sitesi de ilçenin dönüşüm gündemindeki alanlar arasında sayıldı. Komşu ilçelerdeki tabloyu merak ediyorsanız Gaziosmanpaşa kentsel dönüşüm rehberimizi ve Esenler kentsel dönüşüm rehberimizi inceleyebilirsiniz — Sultangazi'ye tahsis edilen 100 geçici konutun 15'inin Gaziosmanpaşa'da, 85'inin Esenler'de olması, dönüşümün ilçe sınırlarını aşan bir bölge meselesi olduğunu da gösteriyor.

"Yarısı Bizden" Kampanyası Sultangazi İçin Ne Anlam Taşıyor?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülen "Yarısı Bizden" kampanyası, Sultangazi gibi eski yapı stoku yoğun ilçelerde bina veya ada bazında dönüşen yapılar için ciddi bir finansal destek sunuyor. 2026 itibarıyla kampanya kapsamında her bağımsız konut bölümü için sağlanan destekler şöyle:

• 875.000 TL geri ödemesiz hibe desteği
• 875.000 TL düşük faizli kredi desteği
• 125.000 TL taşınma desteği

Toplam destek konut başına 1.875.000 TL'ye ulaşıyor ve başvuru süresi, 7 Eylül 2026'da yapılan resmi açıklamayla 31 Aralık 2027'ye kadar uzatıldı. Sultangazi bu kampanyanın pasif bir izleyicisi değil: Ekim 2024'te yapılan açıklamalara göre ilçe, Yarısı Bizden kampanyasına İstanbul'da en çok talep gösteren 3. ilçe oldu ve o tarihe kadar Sultangazililere 177 milyon TL destek sağlandı. Sultangazi Belediyesi de vatandaşların kampanyadan kolay yararlanması için Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü bünyesinde özel bir birim kurdu; ilçedeki süreçler hakkında belediyenin kentsel dönüşüm sitesinden bilgi alabilirsiniz.

Ancak her proje kampanyadan otomatik olarak yararlanamaz; 1,5 kat kuralı gibi teknik koşullar sağlanmalıdır. Başvuru şartlarının tamamını Yarısı Bizden 2026 rehberimizde ayrıntılarıyla anlattık. Başvuru süresi 31 Aralık 2027'ye uzatılmış olsa da riskli yapı tespiti, avan proje ve komşularla uzlaşma aşamaları aylar alabildiğinden, binası eski olan Sultangazili maliklerin uygunluk değerlendirmesini ertelememesinde fayda var.

Riskli Yapı Tespiti — İlk Adım

Yenileme alanı ve rezerv alan sınırları dışında kalan binalar için kentsel dönüşüm sürecinin başlangıç noktası riskli yapı tespitidir. Binanızdaki herhangi bir malik tek başına bu tespiti başlatabilir. Lisanslı kuruluşlarca yapılan karot testi ve mühendislik analizi sonucunda bina "riskli" veya "risksiz" olarak raporlanır; riskli raporu, hem yıkım-yeniden yapım sürecinin hem de Yarısı Bizden gibi desteklerin kapısını açar.

Başvuru süreci, maliyet, süre ve itiraz hakkı gibi tüm detayları riskli yapı tespiti rehberimizde anlattık.

Sürece Başlamadan Önce Bilmeniz Gereken 4 Adım

1. İmar ve alan statünüzü öğrenin. Parselinizin kentsel yenileme alanı, rezerv yapı alanı içinde olup olmadığı ve yapılaşma hakları netleşmeden sağlıklı bir fizibilite yapılamaz. Bu bilgiye belediye ve Evveko üzerinden ulaşabilirsiniz.
2. Avan proje hazırlatın. Basit bir mimari çalışmayla yeni binada kaç daire çıkacağı, hak dağılımının nasıl olacağı ve Yarısı Bizden uygunluğu görülebilir. Avan proje olmadan müteahhitle masaya oturmayın.
3. Müteahhit seçimini dikkatli yapın. Referanslı, tamamlanmış projeleri olan firmalar tercih edilmeli; en yüksek metrekare vaadine değil, sözleşme taahhütlerine ve teminat mekanizmasına bakılmalı. Müteahhit seçiminde yapılan 7 kritik hatayı mutlaka okuyun.
4. Sözleşme sürecini profesyonel destekle yürütün. Kentsel dönüşüm sözleşmeleri ciddi hukuki yükümlülükler içerir. Kentsel dönüşüm sürecinin 8 adımını inceleyerek tüm aşamaları öğrenebilirsiniz.

Evveko ile Sultangazi'de Süreci Nasıl Yönetirsiniz?

Evveko, kentsel dönüşümde malik ile müteahhidi güvenli ve şeffaf bir zeminde buluşturan bir platformdur. Sultangazi'deki bina sahiplerine şu hizmetler ücretsiz sunulur:

• Ücretsiz imar durumu, yenileme alanı ve rezerv alan analizi
• Yarısı Bizden uygunluk değerlendirmesi
• Maliyet hesaplama ve finansal ön analiz — hesaplama aracımızla binanız için tahmini tabloyu dakikalar içinde görebilirsiniz
• Birden fazla müteahhitten teklif alma ve karşılaştırma süreci

Evveko bir müteahhit değildir; süreçte malik, müteahhit ve Evveko olmak üzere üç taraf vardır ve platformun görevi bu ilişkiyi şeffaf kurallarla yönetmektir. Maliklerden hiçbir ücret alınmaz; gelir, süreç tamamlandığında müteahhitten alınan hizmet bedelinden elde edilir. Bu model, maliklerin çıkarıyla platformun çıkarının örtüşmesini sağlar. Haklarınız ve sürecin malikler açısından işleyişi için malikler sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Sultangazi'de hangi mahalleler kentsel dönüşüm kapsamında?

Cumhuriyet, 50. Yıl ve Esentepe mahallelerini kapsayan 24,03 hektarlık alan 2017'de kentsel yenileme alanı ilan edildi; Esentepe ve Cebeci mahalleleri sınırlarındaki bir bölge ise 2018'de rezerv yapı alanı oldu. Ayrıca Yunus Emre, İsmetpaşa gibi mahallelerdeki siteler de dönüşüm gündeminde. Bu alanların dışında kalan binalar riskli yapı tespitiyle bina veya ada bazında dönüşüme girebilir.

Sultangazi Yarısı Bizden başvurusu nereye yapılır?

Başvurular Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın belirlediği kanallardan yapılıyor; Sultangazi Belediyesi de Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü bünyesinde kurduğu özel birimle vatandaşlara başvuru sürecinde destek veriyor. Ön koşul, binanın riskli yapı olarak tespit edilmiş olmasıdır. Başvuru süresi, 7 Eylül 2026'da yapılan resmi açıklamayla 31 Aralık 2027'ye kadar uzatıldı.

Yarısı Bizden kapsamında Sultangazi'de ne kadar destek veriliyor?

2026 itibarıyla konut başına 875 bin TL geri ödemesiz hibe, 875 bin TL düşük faizli kredi ve 125 bin TL taşınma desteği olmak üzere toplam 1 milyon 875 bin TL destek sağlanıyor. Ekim 2024'te yapılan açıklamalara göre Sultangazi, kampanyaya İstanbul'da en çok talep gösteren 3. ilçe oldu.

Sultangazi'de riskli yapı tespiti nasıl yaptırılır?

Binadaki herhangi bir malik, tapu ve kimlik belgesiyle Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurarak tespiti tek başına başlatabilir. Kuruluş binadan karot örnekleri alır, mühendislik analizi yapar ve binayı riskli ya da risksiz olarak raporlar. Rapora itiraz hakkı vardır ve süreç genellikle birkaç hafta içinde tamamlanır.

Kentsel dönüşümde tüm komşuların onayı gerekli mi?

Hayır. Mevzuattaki değişikliklerle salt çoğunluk (%50+1) sağlandığında süreç hukuken ilerleyebiliyor; azınlıkta kalan malikler süreci durduramıyor. Sultangazi'deki Ürün Sitesi ve Ürünkent Sitesi örneklerinde ise malikler %100 uzlaşmayla anlaşarak süreci çok daha hızlı tamamladı.

Sultangazi'deki binanız için ücretsiz ön değerlendirme yaptırmak ister misiniz? evveko.com üzerinden başvurun, süreç sizin için başlatılsın. Ayrıca sıkça sorulan sorular sayfamızdan kentsel dönüşüm süreciyle ilgili merak ettiklerinize yanıt bulabilirsiniz.