Kentsel dönüşüm, halk arasında genellikle alan bazlı bir yıkım ve yeniden yapım olarak algılansa da, çoğu zaman eski binaların yıkılıp depreme dayanıklı şekilde yeniden yapılması anlamına gelir. Bu açıdan bakıldığında, aslında bir arsaya yeni bina yaptırmak ile kentsel dönüşüm arasında işleyiş olarak çok büyük fark yoktur. Ancak kentsel dönüşümü̇n sağladığı KDV avantajı, harç muafiyeti ve 'Yarısı Bizden' gibi devlet destekleri süreci cazip hale getirir.
Peki bir bina sahibi veya hissedarlardan biri olarak belediyeye kentsel dönüşüm için başvurmak ne anlama gelir?
1. Belediyeye Başvuru Aslında Bilgi Almak Demektir
Kentsel dönüşüm için belediyeye gitmek, resmi bir talep ile binanın yıkılmasını istemekten çok, "bu binayı nasıl yenileyebilirim?" sorusunun cevabını aramaktır. Belediyeden şu bilgiler talep edilir:
Parselinizin mevcut imar durumu
Mevcut bina bilgileriniz (kat sayısı, TAKS-KAKS vs.)
Yeni yapılaşma hakkı
Devlet desteklerinden yararlanma koşulları
Bu bilgiler, projenin uygulanabilirliğini görmek ve fizibilite çalışması yapmak için gereklidir.
2. Kentsel Dönüşüm Sürecinde İlk Aşama: Riskli Yapı Tespiti
Kentsel dönüşüm desteklerinden yararlanmak için ilk adım, binanın riskli yapı olarak tespit edilmesidir. Bu tespit:
Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş yıkım laboratuvarları tarafından yapılır.
Örneklendirme ve analiz sonucunda yapının depreme dayansızlığı kanıtlanırsa, riskli yapı raporu düzenlenir.
Bu raporla birlikte maliklere resmi tebligat gönderilir ve bina en geç 90 gün içinde yıkılmak zorunda kalır.
Bu işlemleri malikler bireysel olarak yaptırabileceği gibi, genellikle bir yüklenici firma önceden anlaşılır ve bu süreci onlar yönetir.
3. Yüklenici Firma ile Anlaşma Şartları
Maliklerin %50+1 oranında bir yüklenici ile anlaşması halinde;
Anlaşma noter tasdikli hale getirilir.
Anlaşmayı kabul etmeyen maliklere noter kanalıyla tebligat gönderilir.
Kabul etmeyenlerin arsa payları belediye tarafından değerlenerek satışa çıkar ve alıcı yeni sözleşmeyi kabul etmiş sayılır.
4. Proje, Ruhsat ve Kat İrtifakı Aşamaları
Yüklenici firma veya maliklerin yetkilendirdiği mimari ekip şu işlemleri yürütür:
Mimari, statik, elektrik, mekanik projeler hazırlanır.
Belediyeye ruhsat başvurusu yapılır ve inceleme süreci başlar.
Onay sonrasında inşaat ruhsatı alınır.
Ruhsat alındıktan sonra kat irtifakı kurulabilir (belediyeye göre değişebilir).
5. Yarısı Bizden Kampanyasına Başvuru Aşamaları
Kat irtifakı kurulup ruhsat alındıktan sonra:
Belediyeye 'Yarısı Bizden' başvurusu yapılır.
Belediyenin bu yapıyı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na sisteme girmesi gerekir.
Başkanlık tarafından maliklere davet gönderilir, 'Yarısı Bizden' sözleşmesi imzalanır.
Devletin karşıladığı destek tutarı, Yüklenicinin Emlak Katılım Bankası hesabına aktarılır.
Geri kalan maliyet malik tarafından ödenerek inşaat başlar.
Özetle:
Belediyeye başvurmak, kentsel dönüşüm yapma kararının ilk adımıdır. Bu süreçte belediye size sadece imar ve mevzuat bilgilerini sunar. Gerçek uygulama, çoğu zaman bir müteahhit anlaşılmasıyla birlikte yürür. Süreci kendiniz de yönetebilirsiniz, bir danışmanlık firmayla ya da doğrudan müteahhitle yola çıkabilirsiniz.
Evveko olarak bu süreçte size hem bilgi hem rehberlik sunuyoruz. Dilerseniz uzman ekibimizle iletişime geçebilir, yapınızın geleceğini birlikte planlayabiliriz.