Güngören, İstanbul'un Avrupa yakasında nüfus yoğunluğu en yüksek ilçelerinden biri. Dar sokaklara sıkışmış apartmanlar, deprem yönetmeliği öncesi inşa edilmiş binalar ve hızlı kentleşmenin izleri bu ilçeyi kentsel dönüşüm açısından İstanbul'un en kritik noktalarından biri yapıyor.
Bu yazıda Güngören özelinde kentsel dönüşümün neden bu kadar acil olduğunu, sürecin nasıl işlediğini ve Evveko'nun bu süreçte nasıl yardımcı olabileceğini açıklıyoruz.
- Ön etüt & imar durumu değerlendirmesi
- “Yarısı Bizden” uygunluk kontrolü
- Maliyet/teklif karşılaştırması + risk uyarıları
Güngören'de Kentsel Dönüşümde Son Durum (Eylül 2026)
Eylül 2026 itibarıyla Güngören'de kentsel dönüşümün seyrini değiştiren en önemli gelişme, ilçe genelini kapsayan ilave kat düzenlemesi. Mayıs 2025'te belediye meclisinde duyurulan kararla, tek başına dönüşüm yapan binalara 1 ilave kat, komşu binalarla birleşerek dönüşüme giren parsellere ise 2 ilave kat imar hakkı tanındı. Bunun için parsel birleşmelerinin en az 400 metrekareye ulaşması şartı aranıyor. Belediye, düzenlemenin Güngören'in yaklaşık yüzde 70'ine imar desteği sağladığını açıkladı.
Bu karar, yazının devamında değineceğimiz küçük parsel sorununa doğrudan cevap veriyor: komşu binalarla birleşen malikler hem daha sağlıklı ve depreme dayanıklı bir yapı elde ediyor hem de ilave 2 kat sayesinde müteahhit görüşmelerinde pazarlık gücünü artırıyor. Düzenlemede yüksek çatının ayrı tapu olarak uygulanacağı belirtildi; ancak hangi mahalle ve sokakların kapsama girdiğine dair resmi bir liste yayımlanmadı. Binanızın durumunu netleştirmek için Güngören Belediyesi imar birimine başvurabilir ya da Evveko'nun ücretsiz ön değerlendirmesinden yararlanabilirsiniz.
Düzenleme aslında yeni bir çizginin devamı: Güngören Belediyesi, Aralık 2021'de yaptığı plan notu değişikliğiyle dönüşüm için anlaşan yan yana iki binaya 1 ilave kat hakkı tanımış, bunun bina sakinleri için yaklaşık 3 milyon liralık bir finans kaynağına karşılık geldiği açıklanmıştı. Mayıs 2025 kararı bu teşviki hem kapsam hem de kat sayısı bakımından belirgin şekilde genişletti.
İlçenin en büyük dönüşüm hamlesi olan Tozkoparan Kentsel Dönüşüm Projesi'nde de somut ilerleme var. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Güngören Belediyesi işbirliğinde Emlak Konut GYO tarafından yürütülen projenin ilk 3 etabı tamamlandı: 1.179 konut ve 43 ticari ünite inşa edildi. Bakanlık, Tozkoparan'ı örnek dönüşüm projesi olarak duyurdu. Kasım 2025'te düzenlenen teslim töreniyle 768 konut ve 30 işyeri olmak üzere 798 bağımsız birim hak sahiplerine teslim edildi; aynı törende temeli atılan 4. etap kapsamında 1.000'i aşkın konutun inşası sürüyor. Açıklanan takvime göre 2027 yazında 1.845 konut ve 85 işyeri olmak üzere toplam 1.930 bağımsız birimin daha teslim edilmesi öngörülüyor.
Dönüşüm yalnızca konutla da sınırlı değil: Kasım 2025'te çocuk oyun alanları, spor sahaları ve 144 araçlık otoparkıyla 35.655 metrekarelik Güngören Millet Bahçesi hizmete açıldı. İlave kat hakkı, süren etaplar ve yeni yeşil alanlar ilçedeki konut değerlerini de hareketlendiriyor. Güncel rakamlar için Güngören m² fiyat analizimizi inceleyebilir; teklif alma aşamasına geldiyseniz Güngören'de firma seçimi rehberimize göz atabilirsiniz.
Güngören'ün Yapı Stoku ve Deprem Gerçeği
Güngören, İstanbul'un en küçük yüzölçümüne sahip ilçelerinden biri olmasına karşın yaklaşık 300.000 kişiye ev sahipliği yapıyor. Bu yoğunluk, yapı kalitesi sorunuyla birleştiğinde ciddi bir risk tablosu ortaya çıkıyor.
İlçedeki binaların büyük çoğunluğu 1999 Marmara Depremi öncesine ait. 1970'ler ve 1980'lerde göç dalgasıyla hızla yükselen yapılar, bugünün deprem yönetmeliğiyle kıyaslanamayacak düzeyde yetersiz standartlarla inşa edilmiş. AFAD Deprem Tehlike Haritası'na göre Güngören, İstanbul'un yüksek deprem riski taşıyan bölgelerinden.
Buna ek olarak ilçedeki yapılaşma yoğunluğu, olası bir depremde tahliye ve müdahaleyi de zorlaştırıyor. Dar sokaklar, bitişik nizam yapılar ve yetersiz açık alan, Güngören'de kentsel dönüşümü yalnızca bina yenilemek değil; doğrudan yaşam güvenliği meselesi haline getiriyor. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların dönüştürülmesi bu ilçede özellikle acil bir ihtiyaç.
Dönüşümün Önündeki Temel Zorluklar
Güngören'de kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan üç temel sorun şöyle:
1. Yoğun Yapılaşma ve Parsellerin Küçüklüğü
Güngören'deki parsellerin önemli bir kısmı oldukça küçük ve bitişik nizam yapılaşma hakimiyetinde. Bu durum, tek başına bir parselde yeni proje geliştirmeyi zorlaştırabiliyor. Komşu parsellerle birleştirme (tevhid) yapılması çoğu zaman hem fizibilitenin artması hem de daha sağlıklı bir yapı elde edilmesi anlamına geliyor. Ancak malik sayısı arttıkça anlaşma süreci de karmaşıklaşıyor.
Mayıs 2025'te duyurulan ilave kat kararı bu tabloyu değiştirdi: en az 400 metrekareye ulaşan parsel birleşmelerinde 2 ilave kat imar hakkı tanınması, tevhidi artık yalnızca teknik bir zorunluluk olmaktan çıkarıp malikler için somut bir kazanca dönüştürüyor. Komşu binalarla birlikte hareket etmek, Güngören'de fizibilitesi zayıf görünen birçok parseli dönüşebilir hale getiriyor.
2. Malikler Arası Anlaşmazlık Kaygısı
"Tüm komşular anlaşmadan olmaz" düşüncesi Güngören'de de yaygın bir yanlış inanç. Oysa mevzuattaki değişikliklerle artık %50+1 oranında salt çoğunluk sağlandığında süreç hukuken ilerleyebilir. Azınlıkta kalan malikler süreci durduramaz.
Not: Salt çoğunluk kuralının uygulanması parselin hukuki durumuna ve sürecin aşamasına göre değişebilir. Evveko ücretsiz etüt hizmetinde bu koşullar binanız için değerlendirilir.
3. Müteahhit Güvensizliği
Güngören'de geçmişte yaşanan kötü müteahhit deneyimleri, malikler arasında ciddi bir güvensizlik oluşturmuş. Yarım kalan projeler, sözleşmeye uymayan firmalar ve inşaat kalitesinden ödün verilmesi gibi sorunlar birçok kişiyi süreçten uzaklaştırıyor. Oysa doğru müteahhit seçimi ve sağlam bir sözleşme ile bu riskler minimize edilebilir. Güvenilir müteahhit seçimi rehberimizi mutlaka okuyun.
Güngören'de Dönüşüm Potansiyeli Yüksek Mahalleler
Yapı yaşı, zemin riski ve dönüşüm ihtiyacı açısından öne çıkan mahalleler:
- Merkez Mahallesi
- Güneştepe
- Tozkoparan
- Akıncılar
- Sanayi Mahallesi
- Gençosman
Bu bölgelerde hem yapı yaşı yüksek hem de dönüşüm sonrasında oluşacak yeni konut değerleri mevcut değerlerin üzerinde olabiliyor. Güngören'ün metro hattına yakınlığı ve merkezi konumu bu potansiyeli güçlü kılıyor. Bakırköy kentsel dönüşüm rehberimizde de benzer bir mahalle analizi bulabilirsiniz.
Tozkoparan: Yerinden Etmeden Dönüşümün Örneği
Listedeki mahalleler arasında dönüşümün en somut ilerlediği bölge Tozkoparan. TOKİ ve Güngören Belediyesi'nin birlikte yürüttüğü projede hedef, yaklaşık 16 bin kişilik mahalle nüfusunu yerinden etmeden dönüşümü tamamlamak olarak açıklandı. İlk 3 etabın tamamlanması ve Kasım 2025'teki toplu teslimlerle bu hedefin adım adım gerçekleştiği görülüyor; hak sahipleri süreç boyunca mahalleleriyle bağlarını koruyor.
Merkez, Güneştepe ve Akıncılar gibi küçük parselli mahallelerde ise tablo farklı: buralarda dönüşüm ağırlıklı olarak bina ve ada ölçeğinde, maliklerin kendi iradesiyle ilerliyor. İlave 2 kat imar hakkı tam da bu mahalleler için önemli; çünkü tek başına fizibilitesi zayıf kalan parseller, komşularıyla birleştiğinde hem müteahhitler için cazip hale geliyor hem de maliklere daha iyi paylaşım koşulları sunuyor. Bu süreçte sahip olduğunuz hakları malikler için hazırladığımız sayfadan inceleyebilirsiniz.
"Yarısı Bizden" Kampanyası Güngören İçin Ne Anlam Taşıyor?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülen "Yarısı Bizden" kampanyası, Güngören gibi yapı stoku yaşlı ve yoğun ilçelerde ciddi bir finansal destek sunuyor.
2026 yılı itibarıyla kampanya kapsamında her bağımsız konut bölümü için şu destekler sağlanıyor:
- 875.000 TL geri ödemesiz hibe desteği
- 875.000 TL düşük faizli kredi desteği
- Kira yardımı ve taşınma desteği
Toplam destek: Konut başına 1.750.000 TL (875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi). Ticari bağımsız bölümler için bu tutarın yarısı uygulanmaktadır.
Ancak her proje bu kampanyadan otomatik olarak yararlanamaz. Önemli kriterlerden biri 1.5 kat kuralıdır: yeni yapılacak binanın toplam alanı, mevcut binanın toplam alanının 1.5 katını aşmamalıdır. Yarısı Bizden şartları ve 1.5 kat kuralı rehberimizde bu konuyu detaylıca açıklıyoruz.
Evveko'nun maliyet hesaplama aracını kullanarak binanızın Yarısı Bizden uygunluğunu ve tahmini destek miktarını anında görebilirsiniz.
Sürece Başlamadan Önce Bilmeniz Gereken 4 Adım
- İmar durumunuzu öğrenin. Parselin yapılaşma hakları ve imar koşulları netleşmeden sağlıklı bir fizibilite yapılamaz. Güngören Belediyesi'nden veya Evveko üzerinden bu bilgiye ulaşabilirsiniz.
- Avan proje hazırlatın. Basit bir mimari çalışmayla yeni binada kaç daire çıkacağı, hak dağılımının nasıl olacağı ve Yarısı Bizden uygunluğu görülebilir. Avan proje olmadan müteahhitle masaya oturmayın.
- Müteahhit seçimini dikkatli yapın. Referanslı, tamamlanmış projeleri olan ve şantiyede inşaat mühendisi şantiye şefi bulunduran firmalar tercih edilmeli. En yüksek metrekare vaadine değil, sözleşmede yazan taahhütlere ve teminat mekanizmasına bakın. Güvenilir müteahhit seçimi rehberimizi mutlaka okuyun.
- Sözleşme sürecini profesyonel destekle yürütün. Kentsel dönüşüm sözleşmeleri ciddi hukuki yükümlülükler içerir. Teknik şartname, teslim tarihi, gecikme cezası ve teminat hükümlerinin sözleşmede açıkça yer alması sizi korur. Kentsel dönüşüm sürecinin 8 adımını inceleyerek tüm aşamaları öğrenebilirsiniz.
Güngören'de Dönüşüm Neden Sadece Bina Yenilemek Değil?
Güngören'de kentsel dönüşüm, tek tek binalarda yenilenmenin çok ötesinde bir anlam taşıyor:
- İstanbul'un en yoğun ilçelerinden birinde deprem riskinin somut olarak azaltılması
- Dar sokaklar ve bitişik nizam yapıların yarattığı güvenlik sorunlarının çözülmesi
- İskan sorunu olan yapıların hukuki statüye kavuşması
- Yeşil alan ve otopark ihtiyacının karşılanması
- Bölgedeki konut kalitesinin yükselmesi ve değer artışı
Güngören'ün metro hatlarına erişimi, Bağcılar ve Bakırköy gibi büyük ilçelere komşuluğu ve merkezi konumu göz önünde bulundurulduğunda doğru zamanda yapılacak bir dönüşüm, maliyet riskini çok aşan bir değer artışı anlamına geliyor. İstanbul ilçe ilçe kentsel dönüşüm rehberimizden diğer ilçelerin durumunu da inceleyebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Güngören'de kentsel dönüşümde kaç kat ilave imar hakkı veriliyor?
Mayıs 2025'te belediye meclisinde duyurulan karara göre tek başına dönüşüm yapan binalara 1, komşu binalarla birleşerek dönüşüme girenlere 2 ilave kat imar hakkı tanınıyor. Bunun için parsel birleşmelerinin en az 400 metrekareye ulaşması gerekiyor. Düzenlemenin Güngören'in yaklaşık yüzde 70'ine imar desteği sağladığı açıklandı.
Tozkoparan kentsel dönüşüm projesi ne durumda?
Projenin ilk 3 etabı tamamlandı; 1.179 konut ve 43 ticari ünite inşa edildi. Kasım 2025'te 798 bağımsız birim hak sahiplerine teslim edildi ve temeli atılan 4. etapta 1.000'i aşkın konutun inşası sürüyor. Açıklanan takvime göre 2027 yazında toplam 1.930 bağımsız birimin daha teslim edilmesi öngörülüyor.
Güngören'de Yarısı Bizden kampanyasından yararlanabilir miyim?
Riskli yapı tespiti yaptırılan binalarda konut başına 875.000 TL hibe ve 875.000 TL düşük faizli kredi olmak üzere toplam 1.750.000 TL destek sağlanıyor. Yeni binanın toplam alanının mevcut binanın 1,5 katını aşmaması gibi şartlar aranıyor; binanızın uygunluğunu ücretsiz ön değerlendirmeyle öğrenebilirsiniz.
Güngören'de kentsel dönüşüm için tüm komşuların anlaşması şart mı?
Hayır. Mevzuattaki değişikliklerle yüzde 50+1 oranında salt çoğunluk sağlandığında süreç hukuken ilerleyebiliyor ve azınlıkta kalan malikler süreci durduramıyor. Uygulama, parselin hukuki durumuna ve sürecin aşamasına göre değişebildiği için binanız özelinde ön değerlendirme yaptırmakta fayda var.
Güngören'de kentsel dönüşüme nereden başlamalıyım?
İlk adım, binanızın imar durumunu ve ilave kat hakkından yararlanıp yararlanamayacağınızı öğrenmek. Evveko üzerinden ücretsiz ön değerlendirme talep edebilir, maliyet hesaplama aracıyla tahmini destek tutarınızı görebilir ve birden fazla müteahhitten karşılaştırmalı teklif alabilirsiniz. Maliklerden ücret alınmaz.
Evveko ile Nereye Kadar Yardım Alabilirsiniz?
Evveko olarak Güngören'deki bina sahiplerine şu hizmetleri ücretsiz sunuyoruz:
- Ücretsiz imar durumu analizi
- Yarısı Bizden uygunluk değerlendirmesi
- Maliyet hesaplama ve finansal ön analiz
- Müteahhit karşılaştırma süreci
Maliklerden herhangi bir ücret almıyoruz. Gelirlerimizi süreç tamamlandığında müteahhitlerden aldığımız hizmet bedeli üzerinden karşılıyoruz. Bu model, sizin çıkarınızın bizim çıkarımızla örtüşmesini sağlıyor.
Güngören'deki binanız için ücretsiz ön değerlendirme yapmak ister misiniz? evveko.com üzerinden başvurun, sizi arayalım. Ayrıca sıkça sorulan sorular sayfamızdan kentsel dönüşüm süreciyle ilgili merak ettiklerinize yanıt bulabilirsiniz.
