Güngören, İstanbul'un Avrupa yakasında nüfus yoğunluğu en yüksek ilçelerinden biri. Dar sokaklara sıkışmış apartmanlar, deprem yönetmeliği öncesi inşa edilmiş binalar ve hızlı kentleşmenin izleri bu ilçeyi kentsel dönüşüm açısından İstanbul'un en kritik noktalarından biri yapıyor.
Bu yazıda Güngören özelinde kentsel dönüşümün neden bu kadar acil olduğunu, sürecin nasıl işlediğini ve Evveko'nun bu süreçte nasıl yardımcı olabileceğini açıklıyoruz.
- Ön etüt & imar durumu değerlendirmesi
- “Yarısı Bizden” uygunluk kontrolü
- Maliyet/teklif karşılaştırması + risk uyarıları
Güngören'ün Yapı Stoku ve Deprem Gerçeği
Güngören, İstanbul'un en küçük yüzölçümüne sahip ilçelerinden biri olmasına karşın yaklaşık 300.000 kişiye ev sahipliği yapıyor. Bu yoğunluk, yapı kalitesi sorunuyla birleştiğinde ciddi bir risk tablosu ortaya çıkıyor.
İlçedeki binaların büyük çoğunluğu 1999 Marmara Depremi öncesine ait. 1970'ler ve 1980'lerde göç dalgasıyla hızla yükselen yapılar, bugünün deprem yönetmeliğiyle kıyaslanamayacak düzeyde yetersiz standartlarla inşa edilmiş. AFAD Deprem Tehlike Haritası'na göre Güngören, İstanbul'un yüksek deprem riski taşıyan bölgelerinden.
Buna ek olarak ilçedeki yapılaşma yoğunluğu, olası bir depremde tahliye ve müdahaleyi de zorlaştırıyor. Dar sokaklar, bitişik nizam yapılar ve yetersiz açık alan, Güngören'de kentsel dönüşümü yalnızca bina yenilemek değil; doğrudan yaşam güvenliği meselesi haline getiriyor. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların dönüştürülmesi bu ilçede özellikle acil bir ihtiyaç.
Dönüşümün Önündeki Temel Zorluklar
Güngören'de kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan üç temel sorun şöyle:
1. Yoğun Yapılaşma ve Parsellerin Küçüklüğü
Güngören'deki parsellerin önemli bir kısmı oldukça küçük ve bitişik nizam yapılaşma hakimiyetinde. Bu durum, tek başına bir parselde yeni proje geliştirmeyi zorlaştırabiliyor. Komşu parsellerle birleştirme (tevhid) yapılması çoğu zaman hem fizibilitenin artması hem de daha sağlıklı bir yapı elde edilmesi anlamına geliyor. Ancak malik sayısı arttıkça anlaşma süreci de karmaşıklaşıyor.
2. Malikler Arası Anlaşmazlık Kaygısı
"Tüm komşular anlaşmadan olmaz" düşüncesi Güngören'de de yaygın bir yanlış inanç. Oysa mevzuattaki değişikliklerle artık %50+1 oranında salt çoğunluk sağlandığında süreç hukuken ilerleyebilir. Azınlıkta kalan malikler süreci durduramaz.
Not: Salt çoğunluk kuralının uygulanması parselin hukuki durumuna ve sürecin aşamasına göre değişebilir. Evveko ücretsiz etüt hizmetinde bu koşullar binanız için değerlendirilir.
3. Müteahhit Güvensizliği
Güngören'de geçmişte yaşanan kötü müteahhit deneyimleri, malikler arasında ciddi bir güvensizlik oluşturmuş. Yarım kalan projeler, sözleşmeye uymayan firmalar ve inşaat kalitesinden ödün verilmesi gibi sorunlar birçok kişiyi süreçten uzaklaştırıyor. Oysa doğru müteahhit seçimi ve sağlam bir sözleşme ile bu riskler minimize edilebilir. Güvenilir müteahhit seçimi rehberimizi mutlaka okuyun.
Güngören'de Dönüşüm Potansiyeli Yüksek Mahalleler
Yapı yaşı, zemin riski ve dönüşüm ihtiyacı açısından öne çıkan mahalleler:
- Merkez Mahallesi
- Güneştepe
- Tozkoparan
- Akıncılar
- Sanayi Mahallesi
- Gençosman
Bu bölgelerde hem yapı yaşı yüksek hem de dönüşüm sonrasında oluşacak yeni konut değerleri mevcut değerlerin üzerinde olabiliyor. Güngören'ün metro hattına yakınlığı ve merkezi konumu bu potansiyeli güçlü kılıyor. Bakırköy kentsel dönüşüm rehberimizde de benzer bir mahalle analizi bulabilirsiniz.
"Yarısı Bizden" Kampanyası Güngören İçin Ne Anlam Taşıyor?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülen "Yarısı Bizden" kampanyası, Güngören gibi yapı stoku yaşlı ve yoğun ilçelerde ciddi bir finansal destek sunuyor.
2026 yılı itibarıyla kampanya kapsamında her bağımsız konut bölümü için şu destekler sağlanıyor:
- 875.000 TL geri ödemesiz hibe desteği
- 875.000 TL düşük faizli kredi desteği
- Kira yardımı ve taşınma desteği
Toplam destek: Konut başına 1.750.000 TL (875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi). Ticari bağımsız bölümler için bu tutarın yarısı uygulanmaktadır.
Ancak her proje bu kampanyadan otomatik olarak yararlanamaz. Önemli kriterlerden biri 1.5 kat kuralıdır: yeni yapılacak binanın toplam alanı, mevcut binanın toplam alanının 1.5 katını aşmamalıdır. Yarısı Bizden şartları ve 1.5 kat kuralı rehberimizde bu konuyu detaylıca açıklıyoruz.
Evveko'nun maliyet hesaplama aracını kullanarak binanızın Yarısı Bizden uygunluğunu ve tahmini destek miktarını anında görebilirsiniz.
Sürece Başlamadan Önce Bilmeniz Gereken 4 Adım
- İmar durumunuzu öğrenin. Parselin yapılaşma hakları ve imar koşulları netleşmeden sağlıklı bir fizibilite yapılamaz. Güngören Belediyesi'nden veya Evveko üzerinden bu bilgiye ulaşabilirsiniz.
- Avan proje hazırlatın. Basit bir mimari çalışmayla yeni binada kaç daire çıkacağı, hak dağılımının nasıl olacağı ve Yarısı Bizden uygunluğu görülebilir. Avan proje olmadan müteahhitle masaya oturmayın.
- Müteahhit seçimini dikkatli yapın. Referanslı, tamamlanmış projeleri olan ve şantiyede inşaat mühendisi şantiye şefi bulunduran firmalar tercih edilmeli. En yüksek metrekare vaadine değil, sözleşmede yazan taahhütlere ve teminat mekanizmasına bakın. Güvenilir müteahhit seçimi rehberimizi mutlaka okuyun.
- Sözleşme sürecini profesyonel destekle yürütün. Kentsel dönüşüm sözleşmeleri ciddi hukuki yükümlülükler içerir. Teknik şartname, teslim tarihi, gecikme cezası ve teminat hükümlerinin sözleşmede açıkça yer alması sizi korur. Kentsel dönüşüm sürecinin 8 adımını inceleyerek tüm aşamaları öğrenebilirsiniz.
Güngören'de Dönüşüm Neden Sadece Bina Yenilemek Değil?
Güngören'de kentsel dönüşüm, tek tek binalarda yenilenmenin çok ötesinde bir anlam taşıyor:
- İstanbul'un en yoğun ilçelerinden birinde deprem riskinin somut olarak azaltılması
- Dar sokaklar ve bitişik nizam yapıların yarattığı güvenlik sorunlarının çözülmesi
- İskan sorunu olan yapıların hukuki statüye kavuşması
- Yeşil alan ve otopark ihtiyacının karşılanması
- Bölgedeki konut kalitesinin yükselmesi ve değer artışı
Güngören'ün metro hatlarına erişimi, Bağcılar ve Bakırköy gibi büyük ilçelere komşuluğu ve merkezi konumu göz önünde bulundurulduğunda doğru zamanda yapılacak bir dönüşüm, maliyet riskini çok aşan bir değer artışı anlamına geliyor. İstanbul ilçe ilçe kentsel dönüşüm rehberimizden diğer ilçelerin durumunu da inceleyebilirsiniz.
Evveko ile Nereye Kadar Yardım Alabilirsiniz?
Evveko olarak Güngören'deki bina sahiplerine şu hizmetleri ücretsiz sunuyoruz:
- Ücretsiz imar durumu analizi
- Yarısı Bizden uygunluk değerlendirmesi
- Maliyet hesaplama ve finansal ön analiz
- Müteahhit karşılaştırma süreci
Maliklerden herhangi bir ücret almıyoruz. Gelirlerimizi süreç tamamlandığında müteahhitlerden aldığımız hizmet bedeli üzerinden karşılıyoruz. Bu model, sizin çıkarınızın bizim çıkarımızla örtüşmesini sağlıyor.
Güngören'deki binanız için ücretsiz ön değerlendirme yapmak ister misiniz? evveko.com üzerinden başvurun, sizi arayalım. Ayrıca sıkça sorulan sorular sayfamızdan kentsel dönüşüm süreciyle ilgili merak ettiklerinize yanıt bulabilirsiniz.
