Güngören'de binanızın kentsel dönüşümüne ne kadar mal olacağını, size kaç metrekare daire düşeceğini ve müteahhitin karının nasıl hesaplandığını merak ediyorsunuz. Rakamlar ilçeye göre değişir — Güngören'de küçük parseller, bitişik nizam yapılaşma ve metro erişiminin güçlü olması maliyetleri ve değer artışını doğrudan etkiliyor.
Bu yazıda Güngören'de 2026 güncel kaba inşaat ve ince iş metrekare fiyatlarını, malikin hak ettiği daire büyüklüğünü belirleyen faktörleri ve 1.5 kat kuralı çerçevesinde fizibilite hesabını açıklıyoruz.
Güngören'de Kentsel Dönüşüm Metrekare Maliyetleri (2026)
Kentsel dönüşümde m² maliyeti iki kısma ayrılır: kaba inşaat (temel + taşıyıcı sistem + kaba işler) ve ince işler (sıva, elektrik, tesisat, iç mimari, cephe).
| Kalem | 2026 Güngören Maliyet Aralığı |
|---|---|
| Kaba inşaat m² | 14.000 – 18.000 TL/m² |
| İnce işler m² | 10.000 – 14.000 TL/m² |
| Toplam inşaat m² (ortalama) | 28.000 – 34.000 TL/m² |
| Lüks inşaat (premium malzemelerle) | 34.000 – 44.000 TL/m² |
Önemli not: Bu rakamlar sadece inşaat maliyeti. Bunun dışında rühsat, iskan, sigorta, yıkım, proje ücretleri, SGK ve diğer yan maliyetler eklendiğinde toplam m² maliyeti %15-20 daha yükselir. Detaylı hesaplama için kentsel dönüşüm hesaplama rehberimizi inceleyin.
Maliyeti Etkileyen Faktörler
1. Parsel Büyüklüğü ve Geometri
Güngören'de parsellerin çoğu küçüktür. Küçük parselde yapılan inşaatın birim m² maliyeti büyük parsellere göre daha yüksektir — çünkü temel, bodrum, merdiven gibi sabit maliyetler daha az m²'ye pay edilir. Parseli komşularla birleştirmek (tevhid) birim maliyeti düşürür.
2. İmar Hakları ve Kat Sayısı
Güngören'deki her mahallenin imar planı ve emsal (yapılaşma) hakkı farklıdır. Merkez, Güneştepe, Tozkoparan, Akıncılar, Sanayi, Gençosman mahallelerinde farklı kat ve emsal izinleri olabilir. İmarınızı öğrenmeden dönüşüme karar vermeyin.
3. Zemin Durumu
Deniz dolgu veya yumuşak zemin üzerindeki parsellerde temel maliyetleri ciddi şekilde artar. Zemin etüdü olmadan yapılan tüm hesaplar tahminidir.
4. Malzeme Kalitesi
Aynı m² maliyetli iki ayrı inşaat arasında büyük malzeme kalitesi farkı olabilir. Orta sınıf malzeme ile lüks malzeme arasında %40-60'a varan fark bulunur. Sözleşmede malzeme marka listesi yazılı olmazsa müteahhitin en ucuzu kullanma ihtimali yüksektir.
5. Katmanın Numarası
Zemin ve 1. kat dairelerinin birim değeri üst katlara göre farklıdır. Teras veya çatı katı daireleri (dönüş sonrası) daha değerlidir. Bu durum kat azalması ve bodrum/çatı daire sorunlarını doğurur — malikler arasında adil payı etkiler.
Malik Payı Nasıl Hesaplanır?
Güngören'de tipik bir dönüşüm senaryosu:
Örnek senaryo: 8 daireli, her daire 90 m² olan eski bir apartman (toplam 720 m²).
Yeni yapı hakları:
- Mevcut yapı: 720 m²
- 1.5 kat kuralı ile yapılabilecek maksimum yeni yapı: 720 × 1,5 = 1.080 m²
- Ortak alanlar (%20) düşülünce net daire alanı: ~864 m²
- 8 daire: daire başına ortalama 108 m²
Yani malik mevcut 90 m² dairesinden 108 m² yeni daireye geçer. Bu fark (+18 m²) maliki teşvik eden görünen kar»; müteahhite kalansa satılaçak ek daire sayisi ve bu dairelerden elde ettiği gelirdir.
Müteahhit Karı Nereden Çıkar?
Bazı senaryolarda yapılabilecek yeni inşaat o kadar fazladır ki müteahhit malikleri karşıladıktan sonra satılabilecek ek daire yapabilir. Güngören'deki küçük parsellerde bu fark dar, bu sebeple müteahhit Yarısı Bizden devlet desteğinden yararlanmayı veya malik tarafindan ek ödeme almayı çözüm olarak sunabilir.
Devlet Destekleri ile Toplam Maliyet
Güngören'de bir maliğin toplam bulacağı destek:
| Destek Kalemi | Tutar (Konut Başına) |
|---|---|
| Yarısı Bizden hibe desteği | 875.000 TL (geri ödemesiz) |
| Yarısı Bizden kredi desteği | 875.000 TL (düşük faizli) |
| Kira yardımı (inşaat süresince) | Aylik 18 ay (10500 TL) |
| Toplam Yarısı Bizden desteği | 1.750.000 TL + 125bin TL taşınma yardımı |
Alternatif olarak Dünya Bankası destekli 3.000.000 TL'lik %0,69 faizli kredi kullanılabilir. İki destek birlikte kullanılamaz — ama aynı binadaki farklı malikler farklı destek seçebilir.
Kira yardımı ve devlet desteği 2026 güncel tutarları rehberimizi mutlaka okuyun.
Pratik Hesaplama Örneği
Güngören'de 100 m²'lik bir daire için:
• Yeni daire (1.5 kat kuralı ile): ~120 m²
• Toplam inşaat maliyeti: 120 × 26.000 TL = 3.120.000 TL
• Yarısı Bizden desteği: 1.750.000 TL
• Kalan malik yükü: 1.370.000 TL (müteahhitin paylaması gereken)
• Kira yardımı: inşaat süresince ek gelir
Bu örnek tüm projeler için geçerli değildir. Gerçekçi hesap için Evveko maliyet hesaplama aracını kullanın.
Fiyatları Doğrulamaya Devam Edin — Her Teklifi Sorgulayın
Bir müteahhit size "m² ödemem 25.000 TL" diyorsa bunu doğrulamalısınız. Nasıl?
- Kaba inşaat + ince işler detayları olmalı
- Malzeme marka listesi ayrı ayrı yazılmalı
- Sabit masraflar (iskan, rühsat, sigorta vb.) ayrı gösterilmeli
- Devlet desteği kullanılıyorsa net olarak yansıtılmalı
Güngören'de aynı binaya 3 farklı firma teklif verdiğinde aralarında m² olarak %20, toplam fiyat olarak %40'a varan farklar olabilir. Karşılaştırma yapmadan "hak ettim mi" sorusuna cevap veremezsiniz.
Güngören'de Fiyat Doğrulama için Çoklu Teklif Şart
Evveko'nun modelinde Güngören için:
- Binanızın imar durumu ve avan projesi hazırlanır
- Güngören bölgesinde aktif denetimli müteahhitlerden standart formatta teklif toplanır
- Her teklif m² fiyatı, malzeme kalitesi ve sözleşme şartları açısından karşılaştırılır
- Nesnel bir karşılaştırma raporu size sunulur
Güngören kentsel dönüşüm firmaları rehberimizde firma seçiminde dikkat edilecek tüm detayları anlattık. Aynı zamanda Güngören'de kentsel dönüşüm 2026 bölge rehberimizde ilçenin genelini görebilirsiniz.
Evveko ile Üretsiz Ön Analiz
Güngören'deki binanız için:
- Ücretsiz imar durumu analizi
- Parselinize özel yeni yapı m² hesabı
- Yarısı Bizden ve Dünya Bankası kredisi uygunluk değerlendirmesi
- Karşılaştırmalı müteahhit teklifleri
Maliklerden ücret alınmaz. Gelir, süreç tamamlandığında müteahhitten alınan hizmet bedeli üzerinden karşılanır — Evveko modelini bu çerçevede kurduk.
Güngören'deki binanızla ilgili gerçek rakamları merak ediyor musunuz? Maliklere sunduğumuz ücretsiz hizmetleri inceleyin ve evveko.com üzerinden başvurun, ücretsiz ön analiz yapalım. Ayrıntılı sorular için sıkça sorulan sorular sayfamızı inceleyebilirsiniz.
