Bakırköy, İstanbul'un en köklü ilçelerinden biri. Sahil şeridi, geniş bulvarları ve köklü mahalle dokusuyla tanınan bu ilçede, yapı stoğunun önemli bir bölümü onlarca yıl önce, bugünkü deprem yönetmeliğinin çok gerisinde kalan koşullarda inşa edilmiş.
Bu yazıda Bakırköy özelinde kentsel dönüşümün neden bu kadar kritik bir noktaya geldiğini, sürecin nasıl işlediğini ve Evveko'nun bu süreçte nasıl yardımcı olabileceğini açıklıyoruz.
Bakırköy'de Kentsel Dönüşümde Son Durum (Eylül 2026)
Bakırköy için tarihi bir eşik aşıldı: 25 yıldır bekleyen imar planları nihayet kesinleşti. 1999 Marmara Depremi'nin ardından hazırlanan planlar çeyrek asır boyunca çeşitli gerekçelerle reddedilmişti; belediyenin 7 Kasım 2019'da başlattığı parsel bazlı plan çalışması bile 13 Şubat 2020'de İBB Meclisi tarafından geri çevrilmişti. Kilidi açan ilk adım, 11 Temmuz 2024'te 1/5000 ölçekli nazım imar planının İBB Meclisi'nde onaylanması oldu.
Ardından süreç hızlandı: 1/1000 ölçekli uygulama imar planı 14 Mart 2025'te İBB Meclisi'nde oy birliğiyle onaylandı. Askı ve itiraz sürecinin ardından hazırlanan revizyon planları da 12 Eylül 2025'te yine oy birliğiyle kabul edildi. Planlar 4 Kasım 2025'te askıdan indirildi; Bakırköy Belediye Meclisi, Kasım 2025 oturumunda askı sürecindeki itirazları karara bağlayarak planları kesinleştirdi. Böylece dönüşümün önündeki hukuki engeller fiilen ortadan kalktı.
Malikler açısından en kritik gelişme ise şu: 11 Kasım 2025'ten itibaren imar planlarına uygun bina yenileme başvuruları alınmaya başlandı. Eylül 2026 itibarıyla malikler imar durum belgesi alarak yenileme başvurularını fiilen yürütüyor. Kesinleşen planlar Osmaniye, Yenimahalle, Kartaltepe, Zuhuratbaba, Cevizlik, Zeytinlik ve Sakızağacı olmak üzere yedi mahalleyi kapsıyor; bu bölgede yaklaşık 220.000 kişi, yani Bakırköylülerin yarısından fazlası yaşıyor.
Finansman ve uygulama tarafında da önemli bir adım atıldı: Bakırköy Belediyesi ile KİPTAŞ arasındaki kentsel dönüşüm iş birliği protokolü, 21 Kasım 2024'te Belediye Başkanı Ayşegül Övalioğlu ve KİPTAŞ Yönetim Kurulu Başkanı Ali Kurt'un katılımıyla imzalandı. Protokolün "İstanbul Yenileniyor" platformu üzerinden yürütüleceği; hızlı tarama, danışmanlık ve uzlaştırma hizmetlerinin yanı sıra emekli ve dar gelirli malikler için yüzde 65'e varan hibe ile 24 aya kadar faizsiz taksit imkânı içereceği duyuruldu.
Talep tarafı da hareketli: Ağustos 2026'da basında yer alan sektörel derlemelere göre Bakırköy, kentsel dönüşüm kredi ön başvurularında İstanbul'un en yoğun ilk üç ilçesi arasında gösteriliyor. Planların kesinleşmesi ve başvuruların açılmasıyla birlikte ilçede müteahhit görüşmeleri ve fizibilite talepleri gözle görülür şekilde arttı. Bu ortamda maliklerin en büyük ihtiyacı, gelen teklifleri sağlıklı biçimde karşılaştırabilecekleri şeffaf bir zemin.
Bakırköy'ün Yapı Stoku ve Deprem Gerçeği
Bakırköy, İstanbul'un en yüksek arazi değerlerine sahip ilçelerinden biri olmasına karşın bina kalitesi açısından ciddi bir çelişkiyi barındırıyor. İlçedeki binaların büyük çoğunluğu 1999 Marmara Depremi öncesine, hatta birçoğu 1980'ler ve öncesine ait. Bu dönemde inşaat standartları, bugünün deprem yönetmeliğiyle kıyaslanamayacak düzeyde yetersizdi.
Bakırköy'ün bir başka yapısal özelliği bodrum katı yoğunluğu ve zemin problemidir. Sahile yakın mahallelerde deniz dolgu zemini üzerine inşa edilmiş yapılar bulunuyor. AFAD Deprem Tehlike Haritası'na göre deprem sırasında bu tür zeminlerde sıvılaşma riski çok daha yüksek seyrediyor.
Buna ek olarak ilçede kaçak ya da projesine aykırı inşa edilmiş yapı sayısı göz ardı edilemeyecek boyutlarda. Tüm bu tablo, Bakırköy'de kentsel dönüşümü yalnızca estetik bir yenileme değil; doğrudan yaşam güvenliği meselesi haline getiriyor. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların dönüştürülmesi, bu bölgede özellikle acil bir ihtiyaç.
Riskin boyutunu Bakırköy Belediyesi'nin paylaştığı deprem senaryosu da net biçimde ortaya koyuyor: 7.5 büyüklüğünde bir depremde ilçede 782 binanın çok ağır, 1.306 binanın ağır, 3.394 binanın orta ve 3.939 binanın hafif hasar alması öngörülüyor. Yalnızca ağır ve çok ağır hasar beklentisi bile 2.000'i aşkın binaya karşılık geliyor. Bu tablo, imar planlarının kesinleştiği bugünlerde harekete geçmenin neden ertelenemez olduğunu gösteriyor.
Dönüşümün Önündeki Temel Zorluklar
Bakırköy'de kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan üç temel sorun şöyle:
1. Yüksek Arsa Değeri, Düşük Dönüşüm İsteği
Bakırköy'deki arsa değerleri İstanbul ortalamasının çok üzerinde. Bu durum paradoks bir tablo yaratıyor: maliklerin bir kısmı mevcut durumun yeterli olduğunu düşünüyor. Oysa yeni yapılacak bina hem zemin katta değer hem de daireler bazında ciddi artış anlamına geliyor; doğru fizibilite hesabı olmadan bu fırsat gözden kaçıyor.
2. Malikler Arası Anlaşmazlık Kaygısı
"Tüm komşular anlaşmadan olmaz" düşüncesi Bakırköy'de de yaygın bir yanlış inanç. Oysa mevzuattaki değişikliklerle artık %50+1 oranında salt çoğunluk sağlandığında süreç hukuken ilerleyebilir. Azınlıkta kalan malikler süreci durduramaz.
Not: Salt çoğunluk kuralının uygulanması parselin hukuki durumuna ve sürecin aşamasına göre değişebilir. Evveko ücretsiz etüt hizmetinde bu koşullar binanız için değerlendirilir.
3. İmar Haklarının Bilinmemesi
Bakırköy'de imar planları son yıllarda birçok bölgede güncellenmiş ya da güncelleme sürecinde. Maliklerin önemli bir kısmı mevcut parselde ne kadar inşaat alanı hakkı olduğunu bilmiyor. Oysa bu bilgi olmadan müteahhitle yapılacak her görüşme eksik kalır ve teklif değerlendirmesi sağlıklı yapılamaz.
Bakırköy'de Dönüşüm Potansiyeli Yüksek Mahalleler
Yapı yaşı, zemin riski ve dönüşüm ihtiyacı açısından öne çıkan mahalleler:
- Kartaltepe
- Osmaniye
- Zuhuratbaba
- Yenimahalle
- Sakızağacı
Bu bölgelerde hem yapı yaşı yüksek hem de dönüşüm sonrasında oluşacak yeni konut değerleri mevcut değerlerin çok üzerinde olabiliyor. Bakırköy'ün merkezi konumu ve ulaşım altyapısı bu potansiyeli güçlü kılıyor. Bağcılar kentsel dönüşüm rehberimizde de benzer bir mahalle analizi bulabilirsiniz.
Eylül 2025'te kesinleşen revizyon imar planlarının resmi kapsamı ise yedi mahalle: yukarıdaki listeye ek olarak Cevizlik ve Zeytinlik mahalleleri de plana dahil edildi. Çarşı bölgesini ve Bakırköy'ün tarihi merkezini içine alan bu iki mahallenin kapsama girmesi, dönüşümün yalnızca konut dokusunu değil ilçe merkezindeki yaşlı yapı stoğunu da yenileme fırsatı anlamına geliyor. Planlama bölgesinde yaşayan yaklaşık 220.000 kişi düşünüldüğünde, Bakırköy'deki bu süreç İstanbul'un en geniş kapsamlı ilçe ölçekli yenileme hamlelerinden biri.
Yeni İmar Planları Maliklere Ne Getiriyor?
Kesinleşen planlar, Bakırköy'de yıllardır dönüşümü kilitleyen üç teknik engeli birden çözüyor:
- TAKS değeri 0.25'ten 0.40'a yükseltildi. Taban alanı katsayısının artması, yeni binalarda daha verimli kat planları ve daha uygulanabilir projeler anlamına geliyor.
- Çatı katlarının bağımsız daire olarak iskân edilmesine imkân tanındı. Bu esneklik proje fizibilitesini güçlendiriyor ve müteahhit tekliflerinin iyileşmesine katkı sağlayabiliyor.
- Parsel birleştirme şartı tamamen kaldırıldı. 24 Kasım 2022 onaylı 1/5000 planda 4 parsel birleştirme şartı vardı; bu şart 21 Aralık 2023'te 2 parsele indirildi, Temmuz 2024'te ise tamamen kaldırıldı. Artık tek parselde, komşu binaları beklemeden dönüşüm mümkün.
Özellikle parsel birleştirme şartının kalkması, "komşu parseller anlaşamıyor" diye yıllardır bekleyen binlerce malik için oyunun kurallarını değiştirdi. Süreçteki haklarınızı ve sizi nelerin beklediğini öğrenmek için malikler için hazırladığımız rehber sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Bakırköy'de Başvuru Süreci ve Bilgilendirme Ofisleri
Bakırköy Belediyesi, süreci vatandaş için kolaylaştırmak amacıyla Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü bünyesinde bir Bilgilendirme Ofisi kurdu. Malikler 0212 414 97 00 numaralı telefondan ve 0501 744 56 18 numaralı WhatsApp hattından bilgi alabiliyor. Ayrıca kapsamdaki yedi mahallede her Salı ve Perşembe günü hizmet veren Mobil Bilgilendirme Ofisleri sahada rehberlik sağlıyor.
Bina güvenliği tarafında ise belediyenin yürüttüğü hızlı tarama testlerinde D ve E sınıfı (riskli) çıkan 201 binada karot alımına başlandı. Belediye aracılığıyla yaptırılan karot testinin bedeli 18.000 TL civarında; aynı testin özel olarak yaptırılması halinde maliyet yaklaşık 40.000 TL'yi bulabiliyor. Binasının durumundan emin olmayan malikler için bu tarama, sürecin en düşük maliyetli ilk adımı.
Başvuru tarafında izlenecek yol genel hatlarıyla şöyle işliyor: önce imar durum belgesi alınıyor, ardından riskli yapı tespiti ve avan proje çalışmasıyla parselin potansiyeli netleştiriliyor, son aşamada ise müteahhit seçimi ve sözleşme süreci geliyor. Hangi aşamada olursanız olun, belediyenin resmi kanallarından güncel duyuruları takip etmekte fayda var.
"Yarısı Bizden" Kampanyası Bakırköy İçin Ne Anlam Taşıyor?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülen "Yarısı Bizden" kampanyası, Bakırköy gibi köklü ve riskli yapı stokuna sahip ilçelerde ciddi bir finansal destek sunuyor.
2026 yılı itibarıyla kampanya kapsamında her bağımsız konut bölümü için şu destekler sağlanıyor:
- 875.000 TL geri ödemesiz hibe desteği
- 875.000 TL düşük faizli kredi desteği
- Kira yardımı ve taşınma desteği
Toplam destek: Konut başına 1.750.000 TL (875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi). Ticari bağımsız bölümler için bu tutarın yarısı uygulanmaktadır.
Ancak her proje bu kampanyadan otomatik olarak yararlanamaz. Önemli kriterlerden biri 1.5 kat kuralıdır: yeni yapılacak binanın toplam alanı, mevcut binanın toplam alanının 1.5 katını aşmamalıdır. Bakırköy'deki bazı parsellerde mevcut yapının yoğunluğu bu sınıra yakın olduğundan teknik değerlendirme kritik önem taşıyor.
Evveko'nun maliyet hesaplama aracını kullanarak binanızın Yarısı Bizden uygunluğunu ve tahmini destek miktarını anında görebilirsiniz.
Sürece Başlamadan Önce Bilmeniz Gereken 4 Adım
- İmar durumunuzu öğrenin. Parselin yapılaşma hakları ve imar koşulları netleşmeden sağlıklı bir fizibilite yapılamaz. Bakırköy Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nden veya Evveko üzerinden bu bilgiye ulaşabilirsiniz.
- Avan proje hazırlatın. Basit bir mimari çalışmayla yeni binada kaç daire çıkacağı, hak dağılımının nasıl olacağı ve Yarısı Bizden uygunluğu görülebilir. Avan proje olmadan müteahhitle masaya oturmayın.
- Müteahhit seçimini dikkatli yapın. Referanslı, tamamlanmış projeleri olan ve şantiyede inşaat mühendisi şantiye şefi bulunduran firmalar tercih edilmeli. En yüksek metrekare vaadine değil, sözleşmede yazan taahhütlere ve teminat mekanizmasına bakın. Güvenilir müteahhit seçimi rehberimizi mutlaka okuyun.
- Sözleşme sürecini profesyonel destekle yürütün. Kentsel dönüşüm sözleşmeleri ciddi hukuki yükümlülükler içerir. Teknik şartname, teslim tarihi, gecikme cezası ve teminat hükümlerinin sözleşmede açıkça yer alması sizi korur. Kentsel dönüşüm sürecinin 8 adımını inceleyerek tüm aşamaları öğrenebilirsiniz.
Bakırköy'de Dönüşüm Neden Sadece Bina Yenilemek Değil?
Bakırköy'de kentsel dönüşüm, tek tek binalarda yenilenmenin çok ötesinde bir anlam taşıyor:
- Yüksek zemin riskinin somut olarak azaltılması
- İskan sorunu olan yapıların hukuki statüye kavuşması
- Yoğun yapılaşmış mahallelerde daha sağlıklı bir doku oluşması
- İstanbul'un en değerli ilçelerinden birinde konut kalitesinin yükselmesi
- Bölgenin uzun vadeli ekonomik değerinin pekişmesi
Bakırköy'ün merkezi konumu, ulaşım avantajları ve güçlü altyapısı göz önünde bulundurulduğunda doğru zamanda yapılacak bir dönüşüm, maliyet riskini çok aşan bir değer artışı anlamına geliyor.
Sıkça Sorulan Sorular
Bakırköy'de kentsel dönüşüm başvurusu ne zaman başladı, nasıl yapılır?
İmar planlarına uygun bina yenileme başvuruları 11 Kasım 2025'te alınmaya başlandı. Malikler önce imar durum belgesi alıyor, ardından yenileme başvurusunu yapıyor. Bakırköy Belediyesi Kentsel Dönüşüm Bilgilendirme Ofisi'ne 0212 414 97 00 numaralı telefondan veya 0501 744 56 18 WhatsApp hattından ulaşabilirsiniz.
Bakırköy kentsel dönüşüm planı hangi mahalleleri kapsıyor?
Kesinleşen 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planları yedi mahalleyi kapsıyor: Osmaniye, Yenimahalle, Kartaltepe, Zuhuratbaba, Cevizlik, Zeytinlik ve Sakızağacı. Bu bölgede yaklaşık 220.000 kişi, yani ilçe nüfusunun yarısından fazlası yaşıyor.
Bakırköy imar planları neden 25 yıl bekledi?
1999 Marmara Depremi sonrası hazırlanan planlar çeşitli gerekçelerle defalarca reddedildi. Süreç, 11 Temmuz 2024'te 1/5000 ölçekli nazım imar planının onaylanmasıyla açıldı; 1/1000 ölçekli uygulama planı 14 Mart 2025'te, revizyon planları ise 12 Eylül 2025'te İBB Meclisi'nde oy birliğiyle kabul edildi ve Kasım 2025'te kesinleşti.
Bakırköy'de Yarısı Bizden kampanyasından yararlanabilir miyim?
Koşulları sağlayan riskli yapılar için kampanya Bakırköy'de de geçerli. 2026 itibarıyla konut başına 875.000 TL hibe ve 875.000 TL kredi olmak üzere toplam 1.750.000 TL destek sunuluyor. Yeni binanın toplam alanının mevcut binanın 1.5 katını aşmaması gibi kriterler bulunduğundan önce teknik değerlendirme yaptırmanız önemli.
Bakırköy'de binamın riskli olup olmadığını nasıl öğrenirim?
Belediyenin hızlı tarama testine başvurabilirsiniz; taramada D ve E sınıfı çıkan binalarda karot testi yapılıyor. Belediye aracılığıyla karot bedeli 18.000 TL civarındayken testin özel yaptırılması halinde maliyet yaklaşık 40.000 TL'yi bulabiliyor. Dilerseniz Bakanlık lisanslı kuruluşlara da riskli yapı tespiti başvurusu yapabilirsiniz.
Evveko ile Nereye Kadar Yardım Alabilirsiniz?
Evveko olarak Bakırköy'deki bina sahiplerine şu hizmetleri ücretsiz sunuyoruz:
- Ücretsiz imar durumu analizi
- Yarısı Bizden uygunluk değerlendirmesi
- Maliyet hesaplama ve finansal ön analiz
- Müteahhit karşılaştırma süreci
Maliklerden herhangi bir ücret almıyoruz. Gelirlerimizi süreç tamamlandığında müteahhitlerden aldığımız hizmet bedeli üzerinden karşılıyoruz. Bu model, sizin çıkarınızın bizim çıkarımızla örtüşmesini sağlıyor.
Bakırköy'deki binanız için ücretsiz ön değerlendirme yapmak ister misiniz? evveko.com üzerinden başvurun, sizi arayalım. Ayrıca sıkça sorulan sorular sayfamızdan kentsel dönüşüm süreciyle ilgili merak ettiklerinize yanıt bulabilirsiniz.
- Ön etüt & imar durumu değerlendirmesi
- “Yarısı Bizden” uygunluk kontrolü
- Maliyet/teklif karşılaştırması + risk uyarıları
