Zeytinburnu'nda Kentsel Dönüşüm 2026: Bölge Rehberi, Destek ve Süreç

Güncelleme — 7 Eylül 2026: Yarısı Bizden kampanyasının süresi resmi açıklamayla 31 Aralık 2027'ye uzatıldı. Detaylar için uzatma haberimize göz atın.

Zeytinburnu, İstanbul'un kentsel dönüşüme en çok ihtiyaç duyan ilçelerinden biri. Marmara Denizi kıyısında, tarihi surların gölgesinde yükselen bu ilçede yapı stokunun büyük bölümü 1960–1980 arası göç dalgasıyla hızla, plansız ve bugünkü deprem yönetmeliğinin çok gerisinde kalan koşullarda inşa edilmiş.

Bu yazıda Zeytinburnu özelinde kentsel dönüşümün neden bu kadar kritik olduğunu, sürecin nasıl işlediğini ve Evveko'nun bu süreçte nasıl yardımcı olabileceğini açıklıyoruz.

Zeytinburnu'nda Kentsel Dönüşümde Son Durum (Eylül 2026)

Eylül 2026 itibarıyla Zeytinburnu, İstanbul'un en hareketli dönüşüm sahnelerinden biri. Ağustos 2026'da kamuoyuyla paylaşılan verilere göre Seyitnizam Mahallesi'nde üç sokakta bulunan 117 yapıdan 50'sinin dönüşümü tamamlandı; kalan 67 bina ise "Yarısı Bizden" kampanyasıyla eş zamanlı olarak dönüştürülüyor. Bu, kampanyanın tek tek binalar yerine sokak ölçeğinde uygulandığı Türkiye'deki en dikkat çekici örneklerden biri. Aynı açıklamada 67 yapının tamamından karot (beton örneği) alındığı ve riskli yapı süreci tamamlanan 8 binada yıkımın başladığı duyuruldu.

İlçe genelindeki tablo da hız kazanmış durumda: Ağustos 2026 itibarıyla Zeytinburnu'nda bugüne kadar 515 riskli yapıdaki 5.056 bağımsız bölümün dönüşümü tamamlandı. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yetkililerinin aynı dönemde paylaştığı verilere göre İstanbul genelinde dönüşüm sürecine dahil edilen bağımsız bölüm sayısı 384.553'e ulaştı. Zeytinburnu bu tablonun içinde, hem kamu eliyle yürütülen mahalle projeleri hem de parsel bazlı özel sektör dönüşümüyle öne çıkıyor.

"Yarısı Bizden" cephesinde de önemli bir güncelleme var: Ağustos 2026'da yapılan açıklamada kampanyanın süresi 31 Aralık 2026 olarak duyurulmuştu; 7 Eylül 2026'daki resmi açıklamayla bu süre 31 Aralık 2027'ye uzatıldı. Güncel destek paketi konut başına 875.000 TL geri ödemesiz hibe ve 875.000 TL düşük faizli krediye ek olarak 125.000 TL taşınma desteği içeriyor; böylece toplam destek 1.875.000 TL'ye ulaşıyor. Süre uzatımı, henüz riskli yapı tespiti yaptırmamış Zeytinburnulu malikler için 2027 sonuna kadar somut bir fırsat penceresi anlamına geliyor.

Zeytinburnu'nun bir başka ayırt edici yönü, Bakanlık tarafından örnek ilçe olarak gösterilmesi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın Nisan 2026 tarihli haberinde, 2023'te tamamlanan Beştelsiz dönüşümü (12 blok, 286 konut + 14 işyeri) "Korkuyu yıktık, güveni inşa ettik" mesajıyla örnek model olarak sunuldu. İlçenin parsel birleştirmeyi teşvik eden imar plan notu uygulaması ise daha önce ödül almış ve Türkiye'de birçok belediyeye örnek gösterilmişti; 2023 itibarıyla Bakanlık–belediye–TOKİ iş birliğiyle yaklaşık 3.000 konutun dönüştürüldüğü açıklanmıştı.

Sürecin ilçedeki kamu tarafını, Mayıs 2019'da kurulan Zeytinburnu Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü koordine ediyor. Müdürlük; maliklerin bilgilendirilmesi, riskli yapı tespiti sürecine yönlendirme, imar plan notu teşviklerinin anlatılması ve mahalle ölçeğindeki projelerin (Çırpıcı-Veliefendi, Merkezefendi gibi) hak sahibi süreçlerinin yürütülmesinde ilk başvuru noktası. Burada önemli bir uyarı: internette "ZKDM – Zeytinburnu Kentsel Dönüşüm Merkezi" adıyla faaliyet gösteren oluşum, belediyenin resmi müdürlüğü değil özel bir danışmanlık firmasıdır; resmi işlemlerinizi mutlaka belediye ve Bakanlık kanallarından yürütün. Malik olarak haklarınızı ve süreç boyunca nelere dikkat etmeniz gerektiğini malikler için hazırladığımız sayfada ayrıntılı bulabilirsiniz.

Zeytinburnu'nun Yapı Stoku ve Deprem Gerçeği

Zeytinburnu, İstanbul'un en eski göç alan ilçelerinden biri. 1950'lerden itibaren Anadolu'dan gelen yoğun göçle hızla yapılaşan ilçede, binaların büyük çoğunluğu 1999 Marmara Depremi öncesine — hatta birçoğu 1970'ler ve öncesine ait.

AFAD Deprem Tehlike Haritası'na göre Zeytinburnu, İstanbul'un en yüksek deprem riski taşıyan ilçelerinden. Kuzey Anadolu Fay Hattı'na yakınlığı ve deniz dolgu zemini üzerindeki yapılar, olası bir depremde sıvılaşma riskini ciddi şekilde artırıyor.

Buna ek olarak ilçede kaçak veya projesine aykırı yapı sayısı oldukça yüksek. Tüm bu tablo, Zeytinburnu'nda kentsel dönüşümü yalnızca estetik bir yenileme değil; doğrudan yaşam güvenliği meselesi haline getiriyor. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların dönüştürülmesi bu bölgede özellikle acil bir ihtiyaç.

Dönüşümün Önündeki Temel Zorluklar

Zeytinburnu'nda kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan üç temel sorun şöyle:

1. Yoğun ve Düzensiz Yapılaşma

Zeytinburnu'ndaki birçok mahallede sokaklar dar, parseller küçük ve binalar bitişik nizam. Bu durum, tek başına bir parselde verimli bir proje geliştirmeyi zorlaştırıyor. Komşu parsellerle birleştirme (tevhid) çoğu zaman hem fizibilitenin artması hem de daha sağlıklı bir yapı elde edilmesi anlamına geliyor.

2. Malikler Arası Anlaşmazlık Kaygısı

"Tüm komşular anlaşmadan olmaz" düşüncesi Zeytinburnu'nda da yaygın bir yanlış inanç. Oysa mevzuattaki değişikliklerle artık %50+1 oranında salt çoğunluk sağlandığında süreç hukuken ilerleyebilir. Azınlıkta kalan malikler süreci durduramaz.

Not: Salt çoğunluk kuralının uygulanması parselin hukuki durumuna ve sürecin aşamasına göre değişebilir. Evveko ücretsiz etüt hizmetinde bu koşullar binanız için değerlendirilir.

3. Geçmişteki Kötü Müteahhit Deneyimleri

Zeytinburnu, İstanbul'un kentsel dönüşümde en erken hareket eden ilçelerinden biri olduğu için geçmişte yaşanan kötü müteahhit deneyimleri malikler arasında ciddi bir güvensizlik oluşturmuş. Yarım kalan projeler ve sözleşmeye uymayan firmalar birçok kişiyi süreçten uzaklaştırıyor. Güvenilir müteahhit seçimi rehberimizi mutlaka okuyun.

Zeytinburnu İmar Plan Notu: Parsel Birleştirene Kademeli İmar Artışı

Zeytinburnu'nu diğer ilçelerden ayıran en somut araçlardan biri, Kasım 2021'de yürürlüğe giren imar plan notu. Bu düzenleme, ilçenin küçük ve parçalı parsel yapısına doğrudan cevap veriyor: parseller birleştikçe imar hakkı kademeli olarak artıyor. Plan notuna göre teşvik oranları şöyle:

• 500 m² altındaki tek parselde %15 imar artışı
• 500–1.000 m² birleşmede %20
• 1.000–2.000 m² birleşmede %25
• 2.000–3.000 m² birleşmede %30
• Ada bazlı birleşmede %35'e varan imar artışı

Belediye ve basında yer alan açıklamalara göre plan notu ayrıca çatı katlarının tam kata dönüştürülmesine imkân tanıyor; 750 m²'ye ulaşan birleşik parsellerde 14 kata kadar yapılaşmanın önü açılabiliyor. Bu teşvik modeli sonuç da üretti: Belediye Başkanı'nın açıklamasına göre plan notunun onayından sonra Mart 2023 itibarıyla 228 yapıya ruhsat verildi ve 2022, son 8 yılın en yüksek ruhsat başvurusu yılı oldu.

Malikler açısından pratik sonuç şu: Zeytinburnu'nda komşu parsellerle birleşerek dönüşüme girmek, çoğu durumda tek başına dönüşmekten belirgin şekilde daha avantajlı. Binanızın hangi kademeye girdiğini ve birleşme senaryolarının fizibiliteye etkisini görmek için maliyet hesaplama aracımızı kullanabilir, ardından ücretsiz etüt talep edebilirsiniz.

Zeytinburnu'nda Dönüşüm Potansiyeli Yüksek Mahalleler

Yapı yaşı, zemin riski ve dönüşüm ihtiyacı açısından öne çıkan mahalleler:

• Sümer
• Nuripaşa
• Gökalp
• Veliefendi
• Kazlıçeşme
• Maltepe (Zeytinburnu)
• Beştelsiz

Bu bölgelerde hem yapı yaşı yüksek hem de dönüşüm sonrasında oluşacak yeni konut değerleri mevcut değerlerin çok üzerinde olabiliyor. Zeytinburnu'nun Marmaray, metro ve metrobüs hatlarına erişimi bu potansiyeli güçlü kılıyor. Bakırköy ve Güngören kentsel dönüşüm rehberlerimizde de benzer mahalle analizleri bulabilirsiniz.

Mahalle Mahalle Öne Çıkan Dönüşüm Projeleri

İlçedeki dönüşüm artık soyut bir hedef değil; mahalle mahalle isimlendirilmiş, aşamaları takip edilebilen projelerden oluşuyor. Eylül 2026 itibarıyla tablo özetle şöyle:

• Seyitnizam: Üç sokakta 117 yapıyı kapsayan eş zamanlı dönüşüm seferberliği sürüyor; 50 yapı tamamlandı, kalan 67 bina "Yarısı Bizden" kapsamında dönüştürülüyor ve 8 binada yıkım başladı.
• Çırpıcı / Veliefendi: 1. Etap'ta 69 bina yıkılarak yerine 288 konut ve 4 ticari birimden oluşan 292 bağımsız bölümlü proje yükseliyor; inşaatta ince işler devam ediyor. 2. Etap ise Mayıs 2024'te ilk binaların yıkımıyla başladı.
• Merkezefendi (İETT Blokları): 123 bina (441 bağımsız bölüm) yıkıldı; yerine 23 blokta 484 konut ve 40 ticari ünite içeren proje için sözleşme Nisan 2024'te imzalandı, inşaat devam ediyor.
• Telsiz: 31 binanın yerine 7 blokta 281 konut ve 97 işyeri inşa edildi; hak sahiplerine teslim tamamlandı.
• Beştelsiz: 12 blok, 286 konut ve 14 işyerinden oluşan proje 2023'te tamamlandı ve Bakanlık tarafından örnek model olarak gösterildi.
• Sümer: İBB tarafından Kasım 2021'de 5,12 hektarlık alan "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" ilan edildi; plan ve proje çalışmaları halen devam ediyor.

Tamamlanan Telsiz ve Beştelsiz projeleri, "dönüşüm bittiğinde ne olacak?" sorusunun ilçe içindeki somut cevabı. Devam eden Seyitnizam, Çırpıcı-Veliefendi ve Merkezefendi projeleri ise komşu mahallelerdeki malikler için sürecin nasıl işlediğini yakından gözlemleme fırsatı sunuyor.

"Yarısı Bizden" Kampanyası Zeytinburnu İçin Ne Anlam Taşıyor?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülen "Yarısı Bizden" kampanyası, Zeytinburnu gibi riskli yapı stoku yoğun ilçelerde ciddi bir finansal destek sunuyor.

2026 yılı itibarıyla kampanya kapsamında her bağımsız konut bölümü için şu destekler sağlanıyor:

• 875.000 TL geri ödemesiz hibe desteği
• 875.000 TL düşük faizli kredi desteği
• Kira yardımı ve taşınma desteği

Toplam destek: Konut başına 1.750.000 TL (875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi). Ticari bağımsız bölümler için bu tutarın yarısı uygulanmaktadır.

Ancak her proje bu kampanyadan otomatik olarak yararlanamaz. Önemli kriterlerden biri 1.5 kat kuralıdır: yeni yapılacak binanın toplam alanı, mevcut binanın toplam alanının 1.5 katını aşmamalıdır. Yarısı Bizden şartları ve 1.5 kat kuralı rehberimizde bu konuyu detaylıca açıklıyoruz.

Ayrıca Dünya Bankası destekli İklime ve Afete Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında 3.000.000 TL'ye kadar %0,69 faizli, 15 yıl vadeli kredi imkânı da bulunuyor.

Evveko'nun maliyet hesaplama aracını kullanarak binanızın Yarısı Bizden uygunluğunu ve tahmini destek miktarını anında görebilirsiniz.

Sürece Başlamadan Önce Bilmeniz Gereken 4 Adım

1. İmar durumunuzu öğrenin. Parselin yapılaşma hakları ve imar koşulları netleşmeden sağlıklı bir fizibilite yapılamaz. Zeytinburnu Belediyesi'nden veya Evveko üzerinden bu bilgiye ulaşabilirsiniz.
2. Avan proje hazırlatın. Basit bir mimari çalışmayla yeni binada kaç daire çıkacağı, hak dağılımının nasıl olacağı ve Yarısı Bizden uygunluğu görülebilir. Avan proje olmadan müteahhitle masaya oturmayın.
3. Müteahhit seçimini dikkatli yapın. Referanslı, tamamlanmış projeleri olan ve şantiyede inşaat mühendisi şantiye şefi bulunduran firmalar tercih edilmeli. En yüksek metrekare vaadine değil, sözleşmede yazan taahhütlere ve teminat mekanizmasına bakın. Güvenilir müteahhit seçimi rehberimizi mutlaka okuyun.
4. Sözleşme sürecini profesyonel destekle yürütün. Kentsel dönüşüm sözleşmeleri ciddi hukuki yükümlülükler içerir. Kentsel dönüşüm sürecinin 8 adımını inceleyerek tüm aşamaları öğrenebilirsiniz.

Zeytinburnu'nda Dönüşüm Neden Sadece Bina Yenilemek Değil?

Zeytinburnu'nda kentsel dönüşüm, tek tek binalarda yenilenmenin çok ötesinde bir anlam taşıyor:

• Fay hattına yakın bölgede deprem riskinin somut olarak azaltılması
• Kaçak ve projesine aykırı yapıların hukuki statüye kavuşması
• Dar sokaklar ve yetersiz altyapının modernizasyonu
• İstanbul'un en merkezi ilçelerinden birinde konut kalitesinin yükselmesi
• Marmaray ve metro erişimiyle bölgenin uzun vadeli değer artışı

Zeytinburnu'nun merkezi konumu, güçlü ulaşım altyapısı ve Kazlıçeşme-Bakırköy aksındaki değer artışı göz önünde bulundurulduğunda doğru zamanda yapılacak bir dönüşüm, maliyet riskini çok aşan bir değer artışı anlamına geliyor. İstanbul ilçe ilçe kentsel dönüşüm rehberimizden diğer ilçelerin durumunu da inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Zeytinburnu'nda "Yarısı Bizden" kampanyası ne zaman sona eriyor?

7 Eylül 2026'da yapılan resmi açıklamayla kampanyanın süresi 31 Aralık 2027'ye uzatıldı. Güncel pakette konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL düşük faizli kredi ve 125.000 TL taşınma desteği bulunuyor. Kampanyadan yararlanmak için öncelikle binanın riskli yapı tespitinin yaptırılması gerekiyor.

Zeytinburnu'nda kentsel dönüşüm başvurusu nereye yapılır?

Riskli yapı tespiti için Bakanlık lisanslı kuruluşlara veya İstanbul Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü'ne başvurabilirsiniz; e-Devlet üzerinden de işlem başlatılabiliyor. İlçe içindeki süreçlerde Mayıs 2019'da kurulan Zeytinburnu Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ilk bilgilendirme noktasıdır. Evveko üzerinden de binanız için ücretsiz ön değerlendirme talep edebilirsiniz.

Zeytinburnu imar plan notu parsel birleştirmede ne kazandırıyor?

Kasım 2021'de yürürlüğe giren plan notu, 500 m² altındaki tek parsele %15, birleşen parsellerde büyüklüğe göre %20 ile %30 arasında, ada bazlı birleşmede ise %35'e varan imar artışı sağlıyor. Bu teşvik, küçük parsellerde tek başına verimsiz kalan projeleri fizibil hale getirebiliyor.

Zeytinburnu'nda hangi mahallelerde dönüşüm projeleri sürüyor?

Eylül 2026 itibarıyla Seyitnizam'da 67 binalık eş zamanlı dönüşüm, Çırpıcı-Veliefendi'de 1. ve 2. Etap, Merkezefendi'de İETT Blokları projesi devam ediyor. Telsiz ve Beştelsiz projeleri tamamlanarak hak sahiplerine teslim edildi; Sümer Mahallesi'nde ise İBB'nin plan ve proje çalışmaları sürüyor.

Zeytinburnu'nda kentsel dönüşümde kira yardımı ne kadar?

Nisan 2026 itibarıyla aylık kira/tahliye desteği 8.000 TL düzeyinde uygulanıyor; ayrıca 3 milyon TL'ye kadar aylık %0,69 faizli, 180 ay vadeli dönüşüm kredisi imkânı bulunuyor. Tutarlar dönem dönem güncellendiği için başvuru öncesinde Bakanlık kanallarından teyit etmenizi öneririz.

Evveko ile Nereye Kadar Yardım Alabilirsiniz?

Evveko olarak Zeytinburnu'ndaki bina sahiplerine şu hizmetleri ücretsiz sunuyoruz:

• Ücretsiz imar durumu analizi
• Yarısı Bizden uygunluk değerlendirmesi
• Maliyet hesaplama ve finansal ön analiz
• Müteahhit karşılaştırma süreci

Maliklerden herhangi bir ücret almıyoruz. Gelirlerimizi süreç tamamlandığında müteahhitlerden aldığımız hizmet bedeli üzerinden karşılıyoruz. Bu model, sizin çıkarınızın bizim çıkarımızla örtüşmesini sağlıyor.

Zeytinburnu'ndaki binanız için ücretsiz ön değerlendirme yapmak ister misiniz? evveko.com üzerinden başvurun, sizi arayalım. Ayrıca sıkça sorulan sorular sayfamızdan kentsel dönüşüm süreciyle ilgili merak ettiklerinize yanıt bulabilirsiniz.