Zeytinburnu, İstanbul'un kentsel dönüşüme en çok ihtiyaç duyan ilçelerinden biri. Marmara Denizi kıyısında, tarihi surların gölgesinde yükselen bu ilçede yapı stokunun büyük bölümü 1960–1980 arası göç dalgasıyla hızla, plansız ve bugünkü deprem yönetmeliğinin çok gerisinde kalan koşullarda inşa edilmiş.
Bu yazıda Zeytinburnu özelinde kentsel dönüşümün neden bu kadar kritik olduğunu, sürecin nasıl işlediğini ve Evveko'nun bu süreçte nasıl yardımcı olabileceğini açıklıyoruz.
- Ön etüt & imar durumu değerlendirmesi
- “Yarısı Bizden” uygunluk kontrolü
- Maliyet/teklif karşılaştırması + risk uyarıları
Zeytinburnu'nun Yapı Stoku ve Deprem Gerçeği
Zeytinburnu, İstanbul'un en eski göç alan ilçelerinden biri. 1950'lerden itibaren Anadolu'dan gelen yoğun göçle hızla yapılaşan ilçede, binaların büyük çoğunluğu 1999 Marmara Depremi öncesine — hatta birçoğu 1970'ler ve öncesine ait.
AFAD Deprem Tehlike Haritası'na göre Zeytinburnu, İstanbul'un en yüksek deprem riski taşıyan ilçelerinden. Kuzey Anadolu Fay Hattı'na yakınlığı ve deniz dolgu zemini üzerindeki yapılar, olası bir depremde sıvılaşma riskini ciddi şekilde artırıyor.
Buna ek olarak ilçede kaçak veya projesine aykırı yapı sayısı oldukça yüksek. Tüm bu tablo, Zeytinburnu'nda kentsel dönüşümü yalnızca estetik bir yenileme değil; doğrudan yaşam güvenliği meselesi haline getiriyor. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların dönüştürülmesi bu bölgede özellikle acil bir ihtiyaç.
Dönüşümün Önündeki Temel Zorluklar
Zeytinburnu'nda kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan üç temel sorun şöyle:
1. Yoğun ve Düzensiz Yapılaşma
Zeytinburnu'ndaki birçok mahallede sokaklar dar, parseller küçük ve binalar bitişik nizam. Bu durum, tek başına bir parselde verimli bir proje geliştirmeyi zorlaştırıyor. Komşu parsellerle birleştirme (tevhid) çoğu zaman hem fizibilitenin artması hem de daha sağlıklı bir yapı elde edilmesi anlamına geliyor.
2. Malikler Arası Anlaşmazlık Kaygısı
"Tüm komşular anlaşmadan olmaz" düşüncesi Zeytinburnu'nda da yaygın bir yanlış inanç. Oysa mevzuattaki değişikliklerle artık %50+1 oranında salt çoğunluk sağlandığında süreç hukuken ilerleyebilir. Azınlıkta kalan malikler süreci durduramaz.
Not: Salt çoğunluk kuralının uygulanması parselin hukuki durumuna ve sürecin aşamasına göre değişebilir. Evveko ücretsiz etüt hizmetinde bu koşullar binanız için değerlendirilir.
3. Geçmişteki Kötü Müteahhit Deneyimleri
Zeytinburnu, İstanbul'un kentsel dönüşümde en erken hareket eden ilçelerinden biri olduğu için geçmişte yaşanan kötü müteahhit deneyimleri malikler arasında ciddi bir güvensizlik oluşturmuş. Yarım kalan projeler ve sözleşmeye uymayan firmalar birçok kişiyi süreçten uzaklaştırıyor. Güvenilir müteahhit seçimi rehberimizi mutlaka okuyun.
Zeytinburnu'nda Dönüşüm Potansiyeli Yüksek Mahalleler
Yapı yaşı, zemin riski ve dönüşüm ihtiyacı açısından öne çıkan mahalleler:
- Sümer
- Nuripaşa
- Gökalp
- Veliefendi
- Kazlıçeşme
- Maltepe (Zeytinburnu)
- Beştelsiz
Bu bölgelerde hem yapı yaşı yüksek hem de dönüşüm sonrasında oluşacak yeni konut değerleri mevcut değerlerin çok üzerinde olabiliyor. Zeytinburnu'nun Marmaray, metro ve metrobüs hatlarına erişimi bu potansiyeli güçlü kılıyor. Bakırköy ve Güngören kentsel dönüşüm rehberlerimizde de benzer mahalle analizleri bulabilirsiniz.
"Yarısı Bizden" Kampanyası Zeytinburnu İçin Ne Anlam Taşıyor?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülen "Yarısı Bizden" kampanyası, Zeytinburnu gibi riskli yapı stoku yoğun ilçelerde ciddi bir finansal destek sunuyor.
2026 yılı itibarıyla kampanya kapsamında her bağımsız konut bölümü için şu destekler sağlanıyor:
- 875.000 TL geri ödemesiz hibe desteği
- 875.000 TL düşük faizli kredi desteği
- Kira yardımı ve taşınma desteği
Toplam destek: Konut başına 1.750.000 TL (875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi). Ticari bağımsız bölümler için bu tutarın yarısı uygulanmaktadır.
Ancak her proje bu kampanyadan otomatik olarak yararlanamaz. Önemli kriterlerden biri 1.5 kat kuralıdır: yeni yapılacak binanın toplam alanı, mevcut binanın toplam alanının 1.5 katını aşmamalıdır. Yarısı Bizden şartları ve 1.5 kat kuralı rehberimizde bu konuyu detaylıca açıklıyoruz.
Ayrıca Dünya Bankası destekli İklime ve Afete Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında 3.000.000 TL'ye kadar %0,69 faizli, 15 yıl vadeli kredi imkânı da bulunuyor.
Evveko'nun maliyet hesaplama aracını kullanarak binanızın Yarısı Bizden uygunluğunu ve tahmini destek miktarını anında görebilirsiniz.
Sürece Başlamadan Önce Bilmeniz Gereken 4 Adım
- İmar durumunuzu öğrenin. Parselin yapılaşma hakları ve imar koşulları netleşmeden sağlıklı bir fizibilite yapılamaz. Zeytinburnu Belediyesi'nden veya Evveko üzerinden bu bilgiye ulaşabilirsiniz.
- Avan proje hazırlatın. Basit bir mimari çalışmayla yeni binada kaç daire çıkacağı, hak dağılımının nasıl olacağı ve Yarısı Bizden uygunluğu görülebilir. Avan proje olmadan müteahhitle masaya oturmayın.
- Müteahhit seçimini dikkatli yapın. Referanslı, tamamlanmış projeleri olan ve şantiyede inşaat mühendisi şantiye şefi bulunduran firmalar tercih edilmeli. En yüksek metrekare vaadine değil, sözleşmede yazan taahhütlere ve teminat mekanizmasına bakın. Güvenilir müteahhit seçimi rehberimizi mutlaka okuyun.
- Sözleşme sürecini profesyonel destekle yürütün. Kentsel dönüşüm sözleşmeleri ciddi hukuki yükümlülükler içerir. Kentsel dönüşüm sürecinin 8 adımını inceleyerek tüm aşamaları öğrenebilirsiniz.
Zeytinburnu'nda Dönüşüm Neden Sadece Bina Yenilemek Değil?
Zeytinburnu'nda kentsel dönüşüm, tek tek binalarda yenilenmenin çok ötesinde bir anlam taşıyor:
- Fay hattına yakın bölgede deprem riskinin somut olarak azaltılması
- Kaçak ve projesine aykırı yapıların hukuki statüye kavuşması
- Dar sokaklar ve yetersiz altyapının modernizasyonu
- İstanbul'un en merkezi ilçelerinden birinde konut kalitesinin yükselmesi
- Marmaray ve metro erişimiyle bölgenin uzun vadeli değer artışı
Zeytinburnu'nun merkezi konumu, güçlü ulaşım altyapısı ve Kazlıçeşme-Bakırköy aksındaki değer artışı göz önünde bulundurulduğunda doğru zamanda yapılacak bir dönüşüm, maliyet riskini çok aşan bir değer artışı anlamına geliyor. İstanbul ilçe ilçe kentsel dönüşüm rehberimizden diğer ilçelerin durumunu da inceleyebilirsiniz.
Evveko ile Nereye Kadar Yardım Alabilirsiniz?
Evveko olarak Zeytinburnu'ndaki bina sahiplerine şu hizmetleri ücretsiz sunuyoruz:
- Ücretsiz imar durumu analizi
- Yarısı Bizden uygunluk değerlendirmesi
- Maliyet hesaplama ve finansal ön analiz
- Müteahhit karşılaştırma süreci
Maliklerden herhangi bir ücret almıyoruz. Gelirlerimizi süreç tamamlandığında müteahhitlerden aldığımız hizmet bedeli üzerinden karşılıyoruz. Bu model, sizin çıkarınızın bizim çıkarımızla örtüşmesini sağlıyor.
Zeytinburnu'ndaki binanız için ücretsiz ön değerlendirme yapmak ister misiniz? evveko.com üzerinden başvurun, sizi arayalım. Ayrıca sıkça sorulan sorular sayfamızdan kentsel dönüşüm süreciyle ilgili merak ettiklerinize yanıt bulabilirsiniz.
