Kentsel Dönüşüm Süreci ve Aşamaları 2026: 8 Adımda Riskli Yapıdan Anahtar Teslime

Kentsel dönüşüm, “bina yıkılıp yeniden yapılacak” cümlesinden çok daha fazlasıdır. Teknik raporlar, resmi tebligatlar, malik kararları, tapu işlemleri, sözleşmeler, ruhsatlar ve devlet destekleri birbirini takip eder. Adımların sırası ve süreleri doğru bilinirse hak kaybı riski azalır, süreç de daha hızlı ilerler.

Kentsel dönüşümün genel çerçevesi (nedir, hangi bina girer, süreç, destekler ve haklar) için kentsel dönüşüm rehberimize bakabilirsiniz.

Bu rehberde kentsel dönüşüm sürecini riskli yapı tespitinden anahtar teslimine kadar 8 adımda anlatıyoruz. Her adımda o aşamanın hedefini ve “dikkat edilmesi gerekenleri” bulacaksınız; çünkü en çok hata bu noktalarda yapılıyor.

Kentsel Dönüşüm Aşamaları: 8 Adımlık Özet

1. Riskli yapı tespiti: lisanslı kuruluşa başvuru, karot alma ve teknik rapor.
2. Belediye ve idare onayı: raporun sisteme işlenmesi ve ilgili idarece incelenmesi.
3. Tapu şerhi, tebligat ve itiraz: 15 günlük itiraz süresi ve raporun kesinleşmesi.
4. Malik kararı ve müteahhit sözleşmesi: arsa payı salt çoğunluğu ve noterde sözleşme.
5. Tahliye, yıkım ve temizlik: taşınma, kontrollü yıkım ve şantiye hazırlığı.
6. Ruhsat, kat irtifakı ve Yarısı Bizden: yapı ruhsatı, tapuda kat irtifakı ve destek başvurusu.
7. İnşaat: ruhsatlı projeye ve şartnameye uygun imalat, düzenli kontrol.
8. İskân ve teslim: yapı kullanma izni, kat mülkiyeti ve anahtar teslimi.

Not: Mevzuat ve uygulama ayrıntıları ilçeye, belediyeye ve binanın durumuna göre değişebilir. Buradaki anlatım genel bir yol haritasıdır; kesin süre ve şartları ilgili idareden teyit edin.

1) Riskli Yapı Tespiti

Kentsel dönüşümün resmen başlaması için önce yapının “riskli” olduğunun teknik olarak tespit edilmesi gerekir. Yapı sahipleri veya vekilleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurarak tespit talep eder. Binadaki tek bir malik bile başvurabilir; tüm maliklerin onayı gerekmez.

Lisanslı kuruluş binadan karot (beton numunesi) alır, donatıyı inceler, beton dayanımını test eder ve raporu hazırlar. Rapor, binanın deprem açısından güvenli olup olmadığını ortaya koyar. Başvuru, maliyet ve rapor sonrası süreci riskli yapı tespiti rehberimizde ayrıntılı anlattık.

Bu adımda hedef:
Binanın deprem performansına dair resmi geçerliliği olan teknik raporu oluşturmak.

Dikkat edilmesi gerekenler:

• Karot ve testlerin Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşça yapılması şarttır; lisanssız bir firmanın raporu geçerli sayılmaz.
• Raporun doğru adres ve ada-parsel bilgileriyle hazırlanması önemlidir.
• Malikler çoğu zaman “bizim bina sağlam” duygusuyla süreci geciktirir; teknik rapor bu belirsizliği ortadan kaldırır.
• Yarısı Bizden kampanyasının 31 Aralık 2027'ye uzatılması binanın taşıdığı riski azaltmaz. Kampanyadan yararlanmanın ön koşulu da bu tespittir.

2) Belediye ve İdare Onayı

Hazırlanan riskli yapı raporu Bakanlığın elektronik sistemine yüklenir ve ilgili idare (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü veya yetkili belediye) tarafından incelenir. İnceleme ve sistem kayıtlarının ardından yapı resmen riskli statüsüne girer. Bu aşama tamamlanmadan sonraki adımlara geçmek sağlıklı olmaz. Belediye tarafındaki işlemler için belediyeye başvuru rehberimize bakabilirsiniz.

Bu adımda hedef:
Riskli yapı kararının idari süreçte onaylanması.

Dikkat edilmesi gerekenler:

• Süreç “evrak işi” gibi görünse de en kritik aşamalardandır.
• Eksik belge veya hatalı rapor süreci uzatır.
• Onayın ardından tapu ve tebligat işlemleri başlar; maliklerin adres ve iletişim bilgilerinin güncel olması gecikmeleri önler.

3) Tapu Şerhi, Tebligat ve İtiraz Süresi

Onayın ardından tapu kaydına riskli yapı şerhi işlenir ve maliklere resmi tebligat yapılır. Şerh dairenin satışını engellemez; ancak alıcıya binanın riskli yapı olduğunu gösterir. Bu noktadan sonra süreç takvime bağlanır.

Malikler riskli yapı raporuna tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar sonuçlanıp rapor kesinleştiğinde dönüşüm süreci yasal olarak başlamış sayılır. İdare, maliklere binanın tahliyesi ve yıkımı için süre verir; malikler bu sürede bir araya gelip karar almalı ve yol haritasını netleştirmelidir.

Bu adımda hedef:
Tüm hak sahiplerini resmen bilgilendirmek, itiraz süresini tamamlamak ve süreci hukuken başlatmak.

Dikkat edilmesi gerekenler:

• Tebligatlar maliklere farklı zamanlarda ulaşabilir; bu da iletişim kopukluğuna yol açar.
• “Ben duymadım” döneminde en çok sorun çıkar; itiraz ve tahliye sürelerini kaçırmak hak kaybına neden olabilir.
• Maliklerin bina adına bir temsilci belirlemesi veya vekâlet vermesi işleri hızlandırır; vekâletnamenin kapsamını ve süresini net sınırlarla yazdırın.

4) Malik Kararı ve Müteahhit Sözleşmesi (Salt Çoğunluk)

Rapor kesinleştikten sonra kentsel dönüşümün en kritik karar noktasına gelinir: malikler hangi müteahhitle, hangi şartlarla anlaşacağına birlikte karar verir. Riskli yapılarda bu karar için maliklerin arsa payı oranında salt çoğunluğu yeterlidir; kişi sayısı değil, tapudaki arsa payı esas alınır. Bu kural 6306 sayılı Kanun'a 2023 yılında 7471 sayılı Kanun ile getirildi; önceki eşik üçte iki çoğunluktu.

Bu aşamada bağımsız bölümlerin paylaşımı, alternatif tekliflerin karşılaştırılması, kira ve taşınma destekleri gibi konular gündeme gelir. Bina içinde sağlıklı bir ortak zemin oluşmadan müteahhitle anlaşmak sürdürülebilir değildir.

Salt çoğunluğun anlaştığı müteahhitle noter huzurunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanır. Teslim süresi, teknik şartname, cezai şartlar, teminatlar ve arsa payı dengesi bu sözleşmede netleşir. Sözleşme, sürecin geri kalanının temelidir.

Karara katılmayan malikler ne olur?
Çoğunluk kararı, karara katılmayan maliklere resmi yolla bildirilir. Tebliğden itibaren 15 gün içinde katılım sağlamayan maliklerin payları, Bakanlıkça belirlenen rayiç değerin altında olmamak üzere, açık artırma yoluyla anlaşmaya katılan diğer maliklere satılabilir. Böylece azınlıkta kalanların süreci süresiz tıkaması engellenir; yine de bu yola gitmeden önce ikna ve uzlaşma denenmelidir.

Bu adımda hedef:
Müteahhit seçimini bilgiye dayalı yapmak ve tüm şartları yazılı, ölçülebilir maddelerle sözleşmeye bağlamak.

Dikkat edilmesi gerekenler:

• “Ucuz vaat” yerine “teslim kabiliyeti” aranmalı; firmanın yapı müteahhidi yetki belgesi, vergi levhası ve tamamladığı işler kontrol edilmeli. Sık yapılan hataları müteahhit seçiminde 7 kritik hata yazımızda topladık.
• Teklifleri yalnızca “daire değeri” üzerinden değil; metrekare, teslim süresi ve şartname üzerinden aynı tabloda karşılaştırın: müteahhit teklifi karşılaştırma rehberi.
• Şantiye şefi (inşaat mühendisi ya da mimar) ve teknik ekip zorunlu standart gibi görülmeli: şantiye şefsiz kentsel dönüşüm olmaz.
• Sözleşmede teslim, kalite (teknik şartname), teminat, cezai şart ve kira yardımı maddeleri net olmalı; sözlü vaatler mutlaka yazılı şartnameye eklenmeli.
• Malikler çoğu zaman metrekarelerini yanlış bilir ya da net, brüt ve satışa esas alanı birbirine karıştırır; paylaşım tartışmaları buradan çıkar. Ölçüyü tapu ve proje üzerinden yapın; bodrum, çatı ve kat azalması gibi konular için adil paylaşım rehberimize bakın.

Evveko üzerinden başvuran maliklere yalnızca belgeleri Evveko tarafından onaylanmış müteahhitler teklif veya mesaj gönderebilir. Bu bir belge kontrolüdür; müteahhidi seçmek ve sözleşmeyi imzalamak her zaman maliklerin kararıdır.

5) Tahliye, Yıkım ve Temizlik

Çoğu binada sözleşme imzalandıktan sonra bina tahliye edilir, yıkım ruhsatı alınır, bina kontrollü şekilde yıkılır ve moloz/temizlik işlemleri tamamlanır. Parsel yeni inşaat için hazır hale gelir. Bu aşama psikolojik olarak da “geri dönüş yok” eşiğidir. İdarenin verdiği tahliye ve yıkım süresi sözleşmeden önce dolarsa yıkım, sözleşmeden önce de gerçekleşebilir; bu yüzden müteahhit görüşmelerini tebligatla birlikte başlatmak takvimi korur.

Yarısı Bizden kapsamındaki binalarda 125.000 TL taşınma (tahliye) desteği vardır; dairede kiracı oturuyorsa bu destek kiracıya, oturmuyorsa malike ödenir ve ödeme, tahliye ile başvurunun onaylanmasının ardından yapılır. Malik bu desteği aylık kira yardımı yerine tercih edebilir; ikisi birlikte tam olarak alınamaz. Kampanya dışındaki binalarda kira yardımı ve taşınma yardımı farklı şartlara ve tutarlara bağlıdır. Ayrıntılar kira yardımı ve devlet desteği rehberimizde; kiracıysanız kiracılar için hazırladığımız yazıya bakın.

Bu adımda hedef:
Mevcut yapıyı güvenli şekilde kaldırmak ve şantiyeyi hazırlamak.

Dikkat edilmesi gerekenler:

• Yıkımın kontrollü yapılması çevre güvenliği ve komşu yapılar için önemlidir.
• Şantiye sınırları, güvenlik ve moloz taşıma planı önceden düzenlenmelidir.
• Yıkım sonrası proje ve ruhsat beklemede kalırsa zaman kaybı büyür; proje hazırlığını yıkımdan önce başlatmak takvimi korur.
• Taşınma tarihleri ve müteahhidin kira yardımı taahhüdü (varsa) sözleşmede yazılı olmalıdır.

6) Ruhsat, Kat İrtifakı ve Yarısı Bizden Başvurusu

Yeni binanın projesi hazırlanır, belediyeye sunulur ve yapı ruhsatı alınır. Ardından tapuda kat irtifakı kurulur; böylece yeni binadaki bağımsız bölümler ve malikler arasındaki paylaşım tapuda netleşir.

Proje şartları uygunsa devlet desteğiyle maliyet azalır. İstanbul'da uygulanan Yarısı Bizden kampanyasına, yapı ruhsatı alınıp kat irtifakı kurulduktan sonra malik ya da yüklenici firma başvurabilir. Kampanyanın süresi 7 Eylül 2026'daki resmi açıklamayla 31 Aralık 2027'ye uzatıldı (uzatma haberimiz).

Uzatma açıklamasında destek tutarlarına ilişkin bir değişiklik duyurulmadı; konutlar için güncel paket şöyle:

• 875.000 TL geri ödemesiz hibe
• 875.000 TL düşük maliyetli kredi
• 125.000 TL taşınma (tahliye) desteği

Toplamda konut başına 1.875.000 TL'ye varan destek söz konusudur. Kredi taksitleri yapı ruhsatından 2 yıl sonra başlar; 10 yıla kadar vade sunulur, ilk yıl faiz uygulanmaz, sonraki yıllarda taksitler TÜFE'nin yarısı kadar güncellenir. Yarısı Bizden koşullarına uymayan bazı binalar için Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm kredisi de bir seçenek olabilir.

Bu adımda hedef:
Uygun binalarda devlet desteğini finansman planına zamanında dahil etmek.

Dikkat edilmesi gerekenler:

• Her bina kampanya koşullarına uymayabilir; en bilinen kriter 1,5 kat kuralıdır. Uygunluğu avan proje aşamasında kontrol edin: Yarısı Bizden 2026 şartları.
• “Nasılsa süre uzadı” diye başvuruyu geciktirmek finansman planını bozar; tespit, proje ve ruhsat süreçleri aylar alabilir.
• Hibe, kredi ve taşınma kalemleri malik bazında farklı sonuç verebilir; her malik için ayrı plan gerekir. Maliyet hesaplama aracımızla binanız için kaba bir tablo çıkarabilirsiniz.

7) İnşaat Süreci

Ruhsatlı projeye göre şantiye kurulur, temel atılır ve imalatlar başlar. Yapı denetimi, mühendislik kontrolü, iş programı ve hakedişler bu süreçte devrededir. Yarısı Bizden kapsamındaki ödemeler de hak sahipleri adına, inşaatın ilerleme seviyesine göre aşamalı olarak yükleniciye yapılır. İnşaat ilerledikçe malikler arasında sürece duyulan güven de artar; teslim tarihi ve mali disiplin bu aşamada belirlenir.

Bu adımda hedef:
Yeni yapının ruhsatlı projeye ve sözleşmedeki teknik şartnameye uygun şekilde, zamanında tamamlanması.

Dikkat edilmesi gerekenler:

• İş programı ve sahada düzenli kontrol şarttır; malikler adına sahayı takip edecek bir temsilci belirlemek iletişimi kolaylaştırır.
• Kullanılan malzeme ve uygulama ayrıntıları, sözleşmedeki şartnameyle karşılaştırılarak izlenmelidir.
• İletişim koparsa gecikme ve maliyet artışı kaçınılmaz hale gelir; her değişiklik yazılı kayda geçirilmelidir.

8) İskân ve Teslim

İnşaat tamamlanınca yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınır, bağımsız bölümler teslim edilir ve tapuda kat irtifakından kat mülkiyetine geçilir. Bu aşama “anahtar teslim” gibi görünse de resmi süreçler tamamlanmadan dönüşüm bitmiş sayılmaz.

Bu adımda hedef:
Resmi kapanışı yapmak, iskânı almak ve bağımsız bölümleri hak sahiplerine eksiksiz teslim etmek.

Dikkat edilmesi gerekenler:

• İskân alınmadan teslim yapılan binalarda ileride sorun çıkabilir.
• Ortak alanlar, tesisatlar ve yangın yönetmeliği gibi konular teslimden önce kontrol edilmelidir.
• Teslim tutanakları ve eksik listesi yazılı ve imzalı tutulmalıdır.
• Kat mülkiyetine geçişin tamamlandığını tapu kaydından teyit edin.

Süreç Boyunca Ortak Sorumluluk

Kentsel dönüşüm yalnızca belgelerden ve betonarmeden ibaret değildir; bilgi, dayanışma ve doğru planlama gerektirir. Arsa payı salt çoğunluğuyla alınan tek bir karar, bir binadaki onlarca hayatı güvenli bir yapıya taşıyabilir. Devlet destekleri süreci daha ulaşılabilir kılarken, kararları belgelerle ve karşılaştırmalı tekliflerle almak hak kaybı riskini azaltır. Adımları komşularınızla paylaşmak için malikler sayfamızdan yararlanabilirsiniz.

Evveko Bu Sürecin Neresinde?

Evveko bir kentsel dönüşüm platformudur; müteahhit değildir ve inşaat yapmaz. Süreçte üç ayrı taraf vardır: malikler, müteahhitler ve Evveko. Evveko'nun rolü, maliklerin talebini doğru bilgiyle almak, onları belgeleri onaylanmış müteahhitlerle şeffaf bir zeminde buluşturmak ve süreci takip edilebilir kılmaktır. Maliklerden ücret alınmaz.

• Tüm İstanbul'dan başvuru: İstanbul'un 39 ilçesinden başvuru alınır ve Evveko her talebi telefonla arar.
• İki yayın modeli: Doğrudan iletişim modelinde, belgeleri Evveko tarafından onaylanmış müteahhitler size platform içinden mesaj gönderir; telefon numaranız gizli kalır. Evveko dosyalı modelde ise bina toplantısı, etüt, daire m² tablosu ve saha incelemesi gibi hizmetler sunulur. Bu model yalnızca 9 ilçede geçerlidir: Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Esenler, Gaziosmanpaşa, Güngören, Sultangazi ve Zeytinburnu.
• Belge kontrolü: Bir müteahhidin teklif verebilmesi veya mesaj gönderebilmesi için yapı müteahhidi yetki belgesini ve vergi levhasını yüklemiş, bu belgelerin de Evveko tarafından onaylanmış olması gerekir. Bu bir belge kontrolüdür; kalite ya da sonuç garantisi değildir.
• Karar maliklerde: Gelen teklifleri karşılaştırmak, müteahhidi seçmek ve sözleşmeyi imzalamak maliklerin kararıdır; sözleşme malikler ile müteahhit arasında yapılır.

İlçe bazında rehberler: Bağcılar | Bahçelievler | Bakırköy | Bayrampaşa | Esenler | Gaziosmanpaşa | Güngören | Sultangazi | Zeytinburnu. Evveko dosyalı hizmetin verildiği 9 ilçenin tamamını hizmet bölgeleri sayfasında görebilirsiniz.

Süreci başlatmak için:
Binanız için kaba bir maliyet tablosu görmek isterseniz maliyet hesaplama aracımızı kullanabilir ya da evveko.com üzerinden ücretsiz başvurabilirsiniz; ekibimiz sizi arayarak binanızın hangi adımda olduğunu ve sonraki adımı birlikte netleştirir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm süreci kaç aşamadan oluşur?

Genel yol haritası 8 adımdan oluşur: riskli yapı tespiti, belediye ve idare onayı, tapu şerhi-tebligat-itiraz, malik kararı ve müteahhit sözleşmesi, tahliye ve yıkım, ruhsat-kat irtifakı ve Yarısı Bizden başvurusu, inşaat, iskân ve teslim. Ayrıntılar ilçeye ve binanın durumuna göre değişebilir.

Riskli yapı tespitini kim başlatabilir?

Binadaki tek bir malik bile, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurarak tespiti başlatabilir; tüm maliklerin onayı gerekmez.

Riskli yapı raporuna itiraz süresi ne kadardır?

Malikler rapora tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar sonuçlanıp rapor kesinleştiğinde dönüşüm süreci yasal olarak başlamış sayılır.

Kentsel dönüşüm kararı için kaç malikin onayı gerekir?

Riskli yapılarda karar, maliklerin arsa payı oranında salt çoğunluğuyla alınır; kişi sayısı değil tapudaki arsa payı esas alınır. Bu kural 6306 sayılı Kanun'a 2023'te 7471 sayılı Kanun ile geldi; önceki eşik üçte ikiydi.

Karara katılmayan malikin payı ne olur?

Karar, katılmayan maliklere resmi yolla bildirilir. Tebliğden itibaren 15 gün içinde katılmayan maliklerin payları, Bakanlıkça belirlenen rayiç değerin altında olmamak üzere açık artırmayla anlaşmaya katılan diğer maliklere satılabilir.

Yarısı Bizden başvurusu hangi aşamada yapılır?

Yapı ruhsatı alınıp kat irtifakı kurulduktan sonra malik ya da yüklenici firma başvurabilir. Kampanya 31 Aralık 2027'ye uzatıldı; konutlar için güncel paket 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği olmak üzere 1.875.000 TL'ye varan destektir.

Evveko müteahhit mi?

Hayır. Evveko bir kentsel dönüşüm platformudur ve inşaat yapmaz. Malikleri, belgeleri Evveko tarafından onaylanmış müteahhitlerle buluşturur; maliklerden ücret alınmaz. Müteahhit seçimi ve sözleşme kararı maliklere aittir.

Süreçle ilgili başka sorularınız için sıkça sorulan sorular sayfamıza göz atabilirsiniz.