Dünya Bankası finansmanı ile yürütülen İklime ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamındaki 3 milyon TL'lik kentsel dönüşüm kredisinden yararlanmak için ARAAD (AFDİS) sistemi üzerinden Tip-3 başvurusu yapılması gerekiyor. Tip-3 başvurusu, kredinin teknik ve hukuki uygunluk dosyasının Bakanlığa sunulduğu aşamadır ve 30'dan fazla evrakın eksiksiz tamamlanmasını gerektirir.
Bu rehberde resmi başvuru kılavuzuna ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın güncel sunumuna dayanarak Tip-3 başvurusunun her detayını adım adım anlatıyoruz: ön koşullardan ÇSP onayına, evrak listesinden onay sonrası şantiye denetimlerine kadar. Maliklere sunduğumuz ücretsiz süreç yönetimi kapsamında bu evrak takibini biz koordine ediyoruz.
- Ön etüt & imar durumu değerlendirmesi
- “Yarısı Bizden” uygunluk kontrolü
- Maliyet/teklif karşılaştırması + risk uyarıları
Hızlı bilgi: Dünya Bankası kredisinin genel şartları, faiz indirimleri ve hakediş sistemi için 3 milyon TL kentsel dönüşüm kredisi rehberimizi okumanızı öneririz. Bu yazı, başvuru evraklarına ve teknik sürece odaklanıyor.
Tip-1 ile Tip-3 Farkı Nedir?
ARAAD (AFDİS) sistemi üzerinden iki farklı başvuru tipi yapılır:
- Tip-1 başvurusu: Müteahhit firmanın ve projenin Bakanlığa ön kayıt aşamasıdır. Müteahhit sınıf belgesi, ortaklık yapısı, vergi-SGK borç durumu gibi firmaya ait belgeler bu aşamada sisteme yüklenir.
- Tip-3 başvurusu: Yıkım ruhsatı alınmış ve sözleşmesi imzalanmış belirli bir bina için yapılan proje bazlı detaylı başvurudur. ÇSP onayı, yıkım planı, all-risk sigortası, banka teminat mektupları gibi proje spesifik evraklar buraya girer.
Tip-3 başvurusunun onaylanması ve kat irtifakının kurulması sonrasında malikler, protokol imzalanan bankaya gelir beyanı ile birlikte fiziki başvurusunu yapar.
Tip-3 Başvurusundan Önce Bilinmesi Gereken 7 Ön Koşul
Tip-3 başvurusuna geçmeden önce, projenin ve maliklerin bazı temel kriterleri sağlaması gerekir. Bu koşulları sağlamayan bir başvuru evrak eksikliğinden değil, temel uygunsuzluk nedeniyle reddedilir.
1. Sadece Gerçek Kişi Malikler
Krediden yalnızca gerçek kişiler yararlanabilir. Tüzel kişiler — yani şirket veya kurum tapulu daireler — bu kredi kapsamı dışındadır.
2. Kişi Başı Bir Defa Kuralı
Her hak sahibi bu krediden yaşamı boyunca yalnızca bir kez yararlanabilir. Birden fazla riskli yapıda hisseniz olsa bile kredi tek bir bağımsız bölüm için kullanılabilir.
3. 1 Ekim 2020 Sonrası Riskli Yapı Tespiti
Kredinin yönelik olduğu yapıların 1 Ekim 2020 tarihinden sonra riskli yapı tespiti yapılmış veya bu tarihten sonra yıkılmış olması gerekir. Daha eski tespitler için farklı destek programları değerlendirilmelidir.
4. Ruhsat Çıkmadan Mülkiyet Devri
Müteahhide hisse devri yapılacaksa, bu devrin yapı ruhsatı çıkmadan önce tamamlanması gerekir. Ruhsat sonrasında yapılan devir, kredi başvurusunu geçersiz kılar.
5. Pay Satışı Sonrası Alıcı Kuralı
Bir maliklik payı satışı yapılmış ve satın alan kişi ruhsat sonrasına kalmışsa, bu kişi krediden yararlanamaz. Bu, spekülatif alımları engellemeye yönelik bir koruyucu kuraldır.
6. Grobeton Sonrası Başvuru Yapılamaz
Eğer inşaatın grobeton (kaba beton) aşaması geçilmişse, o proje için Tip-3 başvurusu yapılamaz. Başvuru, en geç temel üstü kotuna ulaşılmadan tamamlanmalıdır.
7. İnşaat Bitmeden Bağımsız Bölüm Satışı Yasağı
Kredi kullanılan projede, inşaat tamamlanıp iskân alınmadan bağımsız bölümlerin satışı yapılamaz. Bu kısıtlama, kredinin amacına uygun kullanımını güvence altına alır.
Bina Sınırlamaları — Müteahhit Sınıfı ve Kat Adedi
Tip-3 başvurusu yapılacak projenin müteahhit sınıfı ve kat adedi belirli sınırlar içinde olmalıdır:
- H ve G1 sınıfı: Bodrum + Zemin + 3 kata kadar yapı (yol üstü kat sayısı 4'ten fazla olan binalarda H/G1 sınıfı yetersiz kalır)
- G sınıfı ve üzeri: Daha fazla kat ihtiyacı olan projeler
- Adi ortaklık: En fazla 2 ortak; ortaklığın en düşük sınıfı en az D sınıfı olmalı
- G ve üstü gruplar: Banka referans mektubu zorunlu
Önemli ayrım: Yol üstü kat sayısı 4'ten fazla olan binalarda H veya G1 sınıfı müteahhit ile başvuru yapılamaz. Bağcılar, Güngören ve Esenler gibi yoğun ilçelerde bu kural çok sayıda projeyi G sınıfı ve üzeri müteahhit aramaya zorlar.
ÇSP — Tip-3 Başvurusundan Önce Yapılması Zorunlu İlk Adım
Birçok malik ve müteahhit Tip-3 evraklarını topladıktan sonra başvuruya geçmeye çalışıyor. Ancak resmi prosedürde Çevresel ve Sosyal Yönetim Planı (ÇSP) Tip-3 başvurusundan önce düzenlenip onaylanmalıdır.
ÇSP, projenin çevresel ve sosyal etkilerini yöneten bir belgedir. İçinde şu unsurlar yer alır:
- Bina bazlı çevresel ve sosyal yönetim planı kontrol listesi
- Hafriyat toprağı ve inşaat yıkıntı atıkları yönetim belgesi
- Yıkım sağlık ve güvenlik planı
- Asbest envanter raporu
- Yapım sağlık ve güvenlik planı
ÇSP onaylanmadan Tip-3 başvurusu yapılamaz. Bu nedenle malik ve müteahhitin proje takvimini kurarken ÇSP hazırlığı için en az 2-3 haftalık ek süre planlamaları doğru olur.
Tip-3 Başvurusu için Gerekli Evraklar — Tam Liste
Tip-3 başvurusu dört ana evrak grubundan oluşur. Bu grupların tamamı eksiksiz tamamlanmadan başvuru kabul edilmez.
Grup 1 — Çevresel ve Sosyal Yıkım Gereklilikleri (Zorunlu)
- Çevresel-Sosyal Yönetim Planı Kontrol Listesi
- Hafriyat Toprağı İnşaat Yıkıntı Atıkları Belgesi
- Yıkım Sağlık ve Güvenlik Planı
- Asbest Envanter Raporu
Grup 2 — Teknik Yıkım Gereklilikleri
- Bina Yıkım Planı (zorunlu)
- Yıkım Ruhsatı (zorunlu)
- Doğalgaz Kesme Belgesi
- Su Kesme Belgesi
- Şantiye Şefi / Fenni Mesul Sözleşme ve Taahhütnamesi
- Yıkım Sözleşmesi
- Elektrik Kesme Belgesi
Grup 3 — Yıkım Müteahhitine Ait Evraklar (Zorunlu)
- İmza Beyannamesi (zorunlu)
- Ticaret Odası Kayıt Belgesi
- Faaliyet Belgesi
- Ticaret Sicil Belgesi
- Vergi Levhası
- Firma KEP Adresi
Grup 4 — Yapım Müteahhitine Ait Evraklar (Zorunlu)
Çevresel-sosyal yapım gereklilikleri:
- Yapım Sağlık ve Güvenlik Planı
Teknik yapım gereklilikleri:
- İnşaat Sözleşmesi Eki Taahhütnamesi
- Banka Referans Mektupları (G ve üstü gruplar için)
- İnşaat All Risk Sigortası
- Müteahhitlik Sınıf Belgesi
- Banka Teminat Mektubu
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
- Yapı Müteahhit Taahhütnamesi
- Yapım Ruhsatı
- İnşaat Alanı Güncel Fotoğrafı
Firma evrakları (yapım müteahhiti için):
- İmza Beyannamesi
- Ticaret Odası Kayıt Belgesi
- Faaliyet Belgesi
- Ticaret Sicil Belgesi
- Vergi Levhası
- Firma KEP Adresi
- İş-Deneyim-Bitirme Belgesi
- Vergi Borcu Yoktur Belgesi
- SGK Borcu Yoktur Belgesi
Pratik not: Yıkım müteahhiti ile yapım müteahhiti aynı firma olsa bile, sistem her iki kimlikte de aynı belgelerin ayrı ayrı yüklenmesini talep edebilir. Bu nedenle imza beyannamesi ve firma evraklarının güncel ve dijital kopyalarını hazır tutmak süreyi kısaltır.
İpotek ve Teminat — Kredinin 2 Katı Kuralı
Krediden yararlanan malikin bağımsız bölümü, kredi tutarının yaklaşık 2 katı tutarında ipotek altına alınır. Örneğin 3 milyon TL kredi kullanılan bir bağımsız bölümde, ipotek yaklaşık 6 milyon TL'lik bir teminat olarak banka tarafından konur.
Eğer bağımsız bölüm üzerinde başka borç (önceki konut kredisi, tüketici kredisi ipoteği vb.) varsa, bu borcun kapatılması Tip-3 onay sürecinin bir parçasıdır. Devir yapılacak hallerde devreden kişinin borcu, kredi kullanımına geçmeden önce temizlenmiş olmalıdır.
Tip-3 Onayı Sonrası Süreç
Tip-3 başvurusu Bakanlık tarafından onaylandıktan sonra süreç şu aşamalarla devam eder:
- Kat irtifakının kurulması — Yapı henüz tamamlanmadığı için kat mülkiyeti değil, kat irtifakı tesis edilir.
- Malik gelir beyanı başvurusu — Hane geliri, faiz indirimi kategorilerinin belirlenmesi için bankaya beyan edilir.
- Belirlenen banka şubesine fiziki başvuru — Maliklerin bankadan kredi hesabı açtırması.
- Kredinin blokeli hesaba yatırılması — Tutar peşin verilmez; blokede bekler.
- Şantiye denetimleri başlar — Bakanlık müşavirleri haftada iki kez şantiyeye gelir, inşaat ilerlemesini sisteme girer.
- Hakediş tespiti — Müteahhitin hak ettiği tutar, müşavir firma tarafından belirlenir.
- Otomatik para aktarımı — Blokeli hesaptan, inşaat ilerlemesine uygun olarak müteahhit hesabına kademeli aktarım yapılır.
80 bağımsız bölüm ve üzeri projeler için Bakanlık özel bir prosedür uyguluyor: bu büyüklükteki projelerde kaynak aktarımları, müşavir firmanın inşaat ilerlemesine ilişkin raporlarına bağlı olarak gerçekleştiriliyor.
Onay sonrası süreçte Bakanlık aynı zamanda şu kontrolleri yapar:
- Şantiye denetimleri (haftalık)
- Çevresel, sosyal ve İSG eğitimleri
- Teknik müşavir firmanın denetimleri
- Müteahhit hakedişlerinin teknik müşavir tarafından tespiti
- Kira yardımı başvurularının alınması
Tip-3 Başvurusunda En Sık Yapılan 5 Hata
Sahada gözlemlediğimiz hatalar genelde evrak eksikliğinden değil, sıralamayı bilmemekten kaynaklanıyor:
- ÇSP'yi sona bırakmak. ÇSP olmadan Tip-3 sisteme bile yüklenemez, ama birçok proje ekibi onu son aşamada hazırlamaya çalışır.
- Müteahhit sınıf belgesini doğru okumamak. Yol üstü 4 kat sınırı dikkate alınmadan H veya G1 sınıfı müteahhitle sözleşme yapılması, dosyanın reddedilmesine neden olur.
- Mülkiyet devrini ruhsat sonrasına bırakmak. Bu sıralama hatası, hak sahibinin krediden tamamen düşmesine yol açar.
- Asbest envanter raporunu atlamak. Eski binalarda asbest tespiti zorunludur ve raporsuz başvuru ÇSP onayını alamaz.
- Banka referans mektubunu unutmak. G sınıfı ve üzeri grupların referans mektubu olmadan başvuru yapması mümkün değildir.
Evveko'nun Tip-3 Sürecindeki Rolü
Evveko, kentsel dönüşüm sürecinin başında değil, doğru zamanda devreye giriyor. Maliklere sunduğumuz süreç koordinasyonu kapsamında Tip-3 başvurusu için şu hizmetleri ücretsiz veriyoruz:
- Binanın 1 Ekim 2020 sonrası tespitli olup olmadığının kontrolü
- Yol üstü kat sayısı ve gerekli müteahhit sınıfının ön analizi
- ÇSP hazırlık takviminin müteahhit ile birlikte planlanması
- Tip-3 evrak listesinin proje bazlı kontrol listesi olarak takibi
- ARAAD (AFDİS) sistemine yüklenecek dosyaların düzenlenmesinde koordinasyon
- Banka ile fiziki başvuru aşamasında gelir beyanı evraklarının hazırlığı
Maliklerden bu hizmet için ücret almıyoruz. Gelir modelimiz, müteahhit ve malik arasında imzalanan sözleşme üzerinden çalışıyor — bu da sizin çıkarınızın bizim çıkarımızla aynı tarafta olmasını sağlıyor.
Sonraki Adım
Tip-3 başvurusu, Dünya Bankası kredisinin en kritik aşamasıdır. Eksik evrak veya yanlış sıralama, projenin aylarca gecikmesine neden olabilir.
Binanız 7 ilçemizden birinde (Bağcılar, Güngören, Bakırköy, Bahçelievler, Zeytinburnu, Esenler, Sultangazi) ise ücretsiz ön değerlendirme için evveko.com üzerinden başvurun. Tip-3 başvurusu öncesi binanızın uygunluk durumunu ve gerekli müteahhit sınıfını birlikte değerlendirelim.
Süreçle ilgili sık sorulan sorular için sıkça sorulan sorular sayfamızı inceleyebilirsiniz. Hangi destek programının sizin için daha avantajlı olduğunu görmek için maliyet hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
