Kentsel dönüşüm sürecinin ilk ve en kritik adımı riskli yapı tespitidir. Binanızın deprem güvenliği resmi olarak değerlendirilmeden hiçbir devlet desteğinden yararlanamaz, müteahhitle sağlıklı bir görüşme yapamazsınız. Ancak birçok malik bu adımın ne olduğunu, kime başvurulacağını ve ne kadara mal olacağını bilmiyor.
Bu yazıda riskli yapı tespitini baştan sona anlatıyoruz: kim yapar, nasıl başvurulur, ne kadar sürer, maliyeti ne, sonrasında neler olur ve hak kaybı yaşamamak için nelere dikkat etmeniz gerekir.
Riskli Yapı Tespiti Nedir?
Riskli yapı tespiti, bir binanın deprem güvenliğinin teknik olarak değerlendirilmesidir. 6306 sayılı Kanun kapsamında, lisanslı kuruluşlar tarafından yapılan bu tespit sonucunda bina "riskli" ya da "risksiz" olarak raporlanır.
Riskli çıkan binalar kentsel dönüşüm sürecine girer ve malikler devlet desteklerinden (hibe, kredi, kira yardımı) yararlanma hakkı kazanır.
Kim Yaptırabilir?
Riskli yapı tespitini binadaki herhangi bir malik tek başına başlatabilir. Tüm maliklerin onayı gerekmez. Bir bağımsız bölüm sahibi olarak kendi daireniz üzerinden başvuru yapabilirsiniz.
Kiracılar riskli yapı tespiti başvurusu yapamaz — bu hak yalnızca tapuda kayıtlı mülk sahiplerine aittir.
Kim Yapar? Lisanslı Kuruluşlar
Riskli yapı tespitini yalnızca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisans verilmiş kuruluşlar yapabilir. Bunlar genellikle:
- Lisanslı yapı denetim firmaları
- Lisanslı laboratuvar şirketleri
- Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş mühendislik büroları
Herhangi bir inşaat firması veya mühendis bu tespiti yapamaz — mutlaka lisans belgesi olmalıdır. Lisanslı kuruluş listesine Bakanlık Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü web sitesinden ulaşabilirsiniz.
Tespit Nasıl Yapılır? Adım Adım Süreç
1. Başvuru
Malik, lisanslı kuruluşa başvurur. Tapu belgesi ve kimlik fotokopisi yeterlidir. Kuruluş binayı incelemeye gelir.
2. Karot Alma ve Numune Toplama
Binanın taşıyıcı elemanlarından (kolon, kiriş) karot adı verilen beton numuneleri alınır. Karot, silindirik bir beton parçasıdır ve betonun dayanımını ölçmek için kullanılır.
Ayrıca donatı (demir) tespiti yapılır: demirlerin çapı, aralığı ve pas durumu incelenir. Bazı durumlarda zemin etüdü de gerekebilir.
3. Laboratuvar Testleri
Alınan karot numuneleri akredite laboratuvarlarda test edilir. Beton basınç dayanımı, donatı çekme testi gibi deneyler yapılır. Bu testler genellikle 3-5 iş günü sürer.
4. Mühendislik Analizi
Test sonuçları ve binanın projesi (varsa) kullanılarak yapısal analiz yapılır. Binanın mevcut deprem yönetmeliğine göre güvenli olup olmadığı hesaplanır. Bu analiz inşaat mühendisleri tarafından bilgisayar programlarıyla gerçekleştirilir.
5. Raporun Hazırlanması ve Sisteme Yüklenmesi
Sonuç raporu hazırlanır ve Bakanlık'ın elektronik yazılım sistemine yüklenir. Rapor "riskli" veya "risksiz" şeklinde sonuçlanır.
Süreç Ne Kadar Sürer?
| Aşama | Süre |
|---|---|
| Başvuru ve randevu | 1-3 gün |
| Karot alma ve numune toplama | 1 gün |
| Laboratuvar testleri | 3-5 iş günü |
| Mühendislik analizi ve rapor | 5-10 iş günü |
| Sisteme yükleme | 1-3 gün |
| Toplam | 2-4 hafta |
Maliyeti Ne Kadar?
Riskli yapı tespitinin maliyeti binanın büyüklüğüne, kat sayısına ve bağımsız bölüm sayısına göre değişir. 2026 yılı itibarıyla genel maliyet aralığı:
- Küçük binalar (3-4 kat): 15.000 – 30.000 TL
- Orta binalar (5-7 kat): 30.000 – 60.000 TL
- Büyük binalar (8+ kat): 60.000 TL ve üzeri
Bu maliyet tüm malikler arasında paylaşılır. Örneğin 10 daireli bir binada kişi başı maliyet 3.000 – 6.000 TL arasında olabilir.
Önemli: Bazı belediyeler riskli yapı tespiti masraflarını karşılayabiliyor veya destek sunabiliyor. Kendi belediyenize danışmanızı öneririz.
Rapor "Riskli" Çıkarsa Ne Olur?
Binanız riskli çıktığında sırasıyla şunlar gerçekleşir:
- Tapu şerhi: Riskli yapı kararı tapuya işlenir. Bu, binanın satışını engellemez ama alıcıyı bilgilendirir.
- Tebligat: Tüm maliklere resmi tebligat yapılır. Tebligattan itibaren maliklere binanın tahliyesi ve yıkımı için süre verilir.
- Devlet desteklerine hak kazanma:
- Yarısı Bizden kampanyası: 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi
- Dünya Bankası kredisi: 3.000.000 TL'ye kadar %0,69 faizli kredi
- Kira yardımı ve taşınma desteği
- Vergi ve harç muafiyetleri
- Müteahhit seçimi ve anlaşma süreci başlar. Müteahhit seçiminde nelere dikkat etmeniz gerektiğini bu rehberde anlattık.
Rapor "Risksiz" Çıkarsa?
Binanız risksiz çıkarsa kentsel dönüşüm sürecine giremezsiniz ve devlet desteklerinden yararlanamayabilirsiniz. Ancak bu sonuç binanızın güvenli olduğu anlamına gelir — bu da olumlu bir sonuçtur.
Risksiz çıkan raporlara 60 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz, il müdürlüğüne yapılır ve bağımsız bir teknik heyet tarafından yeniden değerlendirilir.
İtiraz Süreci
Riskli çıkan rapora malikler veya idare itiraz edebilir:
- İtiraz süresi: Tebligattan itibaren 15 iş günü
- İtiraz mercii: İl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlüğü
- Bakanlık tarafından oluşturulan teknik heyet binayı yeniden inceler
- Heyetin kararı kesindir
Dikkat Edilmesi Gerekenler — Hak Kaybı Yaşamamak İçin
Kritik uyarılar:
- Riskli yapı tespiti yaptırmadan müteahhitle anlaşmayın. Tespit sonucu imar durumunuzu ve hak ettiğiniz desteği belirler.
- Tespiti yalnızca lisanslı kuruluşa yaptırın. Lisanssız rapor geçersizdir.
- Rapor çıktıktan sonra tebligat sürelerine dikkat edin. Süreleri kaçırmak hak kaybına yol açabilir.
- Devlet destekleri için son tarihlere dikkat: Yarısı Bizden kampanyasının süresi sınırlıdır.
Riskli Yapı Tespitinden Sonraki Adımlar
Tespit tamamlandıktan sonra kentsel dönüşüm süreci şu şekilde devam eder:
- İmar durumu analizi — Parselin yapılaşma hakları öğrenilir
- Avan proje — Yeni binada kaç daire çıkacağı ve hak dağılımı belirlenir
- Müteahhit seçimi ve sözleşme — Yapılan 7 kritik hatayı bilmeden bu adıma geçmeyin
- Yıkım ve inşaat süreci
Tüm adımları detaylıca kentsel dönüşüm 8 adım rehberimizde anlattık.
Evveko ile Sürecinizi Kolaylaştırın
Evveko olarak riskli yapı tespiti sonrasında tüm süreçte yanınızdayız:
- Ücretsiz imar durumu analizi
- Yarısı Bizden uygunluk değerlendirmesi
- Maliyet hesaplama ve finansal ön analiz
- Müteahhit karşılaştırma süreci
Maliklerden herhangi bir ücret almıyoruz.
Binanızın durumunu merak ediyor musunuz? evveko.com üzerinden başvurun, sizi arayalım. Sıkça sorulan sorular sayfamızdan süreçle ilgili merak ettiklerinize yanıt bulabilirsiniz.
