Kentsel Dönüşüm Nedir? Şartlar, Süreç, Destekler ve Haklar

Bu sayfa kentsel dönüşümü bir malikin karşılaştığı karar sırasıyla anlatır: binanız girer mi, ilk resmî adım nedir, komşularla nasıl karar alınır, hangi destekler vardır, müteahhidi nasıl seçersiniz ve haklarınız nelerdir. Her bölümün sonunda konuyu ayrıntılı anlatan rehbere bağlantı bulunur.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, depremde yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıyan yapıların ve bölgelerin güvenli hâle getirilmesi için yürütülen yasal ve teknik süreçtir. Türkiye'de dayanağı, 2012'de çıkarılan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur. Halk arasında "binamız dönüşüme girdi" denildiğinde çoğunlukla kastedilen, tek bir apartmanın yıkılıp yerine depreme dayanıklı yeni bir bina yapılmasıdır.

Kanun üç temel kavram üzerine kuruludur. Bunları karıştırmamak, hangi yoldan ilerleyeceğinizi anlamanın ilk adımıdır:

• Riskli yapı: Lisanslı bir kuruluşun teknik incelemesiyle yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı raporlanan bina. Bina bazlı dönüşümün başlangıç noktası. Malikler kendi binaları için başlatabilir.
• Riskli alan: Zemin yapısı veya yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan, sınırları Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen bölge. Ada veya mahalle ölçeğinde, devlet eliyle yürütülen geniş kapsamlı projeler.
• Rezerv yapı alanı: Dönüşüm uygulamalarında yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere Bakanlıkça belirlenen alan. Bu alanlardaki süreç ağırlıklı olarak Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülür.

Uygulamada iki model vardır. Bina bazlı (yerinde) dönüşümde malikler kendi binaları için riskli yapı tespiti yaptırır, arsa payı salt çoğunluğuyla karar alır ve bir müteahhitle sözleşme imzalar. Alan bazlı dönüşümde ise bir bölge riskli alan veya rezerv yapı alanı ilan edilir; planlama, proje ve takvim büyük ölçüde idarenin elindedir. Bu sayfa ağırlıklı olarak bina bazlı dönüşümü anlatır.

Detaylı rehber: Riskli ve rezerv alan haritası: mahalleniz değil, binanız önemli

Binam Kentsel Dönüşüme Girer mi?

En yaygın yanılgı, belli bir yaşı geçen binanın kendiliğinden dönüşüme girdiğidir. Kanunda binanın yaşına bağlı otomatik bir giriş kuralı yoktur. Bir binanın bina bazlı dönüşüme girmesi için, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşun hazırladığı raporla riskli yapı olarak tespit edilmesi gerekir.

Bir binanın depreme dayanımı; yapım yılına, beton ve donatı kalitesine, işçiliğe ve yıllar içinde yapılan müdahalelere (örneğin kolon kesilmesi) bağlıdır. Riskli yapı raporu bunu karot ve donatı incelemesiyle ölçer. Bu yüzden yeni görünen bir bina riskli çıkabilir, eski bir bina da risksiz çıkabilir.

İkinci yanılgı haritayla ilgilidir. Mahallenizin Bakanlığın riskli alan haritasında işaretli olmaması, binanızın güvenli olduğu anlamına gelmez. Haritalar bölgesel öncelikleri gösterir, sizin binanızın taşıyıcı sistemini değil. Riskli alan veya rezerv yapı alanı içindeki binalarda ise süreç, idarenin yürüttüğü alan projesine bağlı ilerler.

e-Devlet'te Bakanlığın Riskli Yapı Tespiti hizmeti bulunur (e-Devlet girişi gerekir). Binanız için yeni bir tespit yaptırmak ise lisanslı bir kuruluşa başvurmakla başlar.

Detaylı rehber: Kentsel dönüşüm şartları: hangi bina girer, çoğunluk nasıl sağlanır?

İlk Resmî Adım: Riskli Yapı Tespiti

Tespiti binadaki tek bir malik başlatabilir; diğer maliklerin onayı gerekmez. Kiracılar başvuru yapamaz, bu hak tapuda kayıtlı maliklere aittir. Başvuru için genellikle tapu ve kimlik bilgisi yeterlidir.

• Kim yapar? Yalnızca Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar. Lisanssız bir firmanın raporu geçerli sayılmaz.
• Nasıl yapılır? Taşıyıcı elemanlardan karot (beton numunesi) alınır, donatı incelenir, laboratuvar testleri ve mühendislik analizi yapılır. Rapor Bakanlığın elektronik sistemine yüklenir ve ilgili idarece incelenir.
• Riskli çıkarsa: Tapu kaydına riskli yapı şerhi işlenir ve maliklere resmî tebligat yapılır. Şerh daireyi satmanızı engellemez, ama alıcı binanın riskli olduğunu görür.
• İtiraz: Malikler rapora tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. e-Devlet'te Bakanlığın Riskli Yapı Tespitine İtiraz hizmeti de bulunur.
• Maliyet: Binanın büyüklüğüne, kat ve bağımsız bölüm sayısına göre değişir ve genellikle malikler arasında paylaşılır. Bazı belediyeler tespit masrafına destek verebildiği için kendi belediyenize sormanız faydalıdır.

Başvurudan raporun sisteme yüklenmesine kadar genellikle birkaç hafta geçer; kesin süre kuruluşa ve binaya göre değişir. Bir kural daha: tespit yaptırmadan müteahhitle anlaşmayın. Riskli yapı raporu olmadan resmî takvim başlamaz ve Yarısı Bizden gibi desteklere başvurulamaz.

Kentsel Dönüşüm Başvurusu Nereye Yapılır?

Tek bir başvuru yeri yoktur; hangi kuruma gideceğiniz işlemin sırasına göre değişir:

• Riskli yapı tespiti: Bakanlık tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa.
• Rapora itiraz: Tebliğden itibaren 15 gün içinde; e-Devlet'teki itiraz hizmeti de kullanılabilir.
• İmar durumu, ruhsat ve iskân: İlçe belediyesine. Yarısı Bizden'de hak sahipliği süreci de belediyede başlar.
• Kira yardımı: e-Devlet, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü veya yetkilendirilmiş ilçe belediyesi üzerinden.
• İBB ek kira desteği: İBB'ye ayrı başvuruyla.

Detaylı rehber: Riskli yapı tespiti: başvuru, süreç, maliyet ve itiraz

Komşularla Karar: Arsa Payı Salt Çoğunluğu

Rapor kesinleştikten sonra en kritik aşamaya gelinir. Malikler binanın nasıl yeniden yapılacağına, hangi müteahhitle ve hangi şartlarla anlaşılacağına birlikte karar verir. Riskli yapılarda bu karar arsa payı salt çoğunluğuyla alınır. Bu kural 6306 sayılı Kanun'a 2023'te 7471 sayılı Kanun ile getirildi; önceki eşik üçte iki çoğunluktu.

Burada sayılan kişi ya da daire değil, tapudaki arsa payıdır. Binadaki toplam arsa payının yarısından fazlasına sahip malikler anlaşırsa karar alınmış olur. Eşit arsa paylı 20 daireli bir binada bu, 11 daire sahibinin onayı demektir. Arsa payları eşit değilse hesap tapu kayıtları üzerinden yapılır.

Karara katılmayan maliklere karar resmî yolla bildirilir. Tebliğden itibaren 15 gün içinde karara katılmayan maliklerin payları, Bakanlıkça belirlenen rayiç değerin altında olmamak üzere açık artırmayla anlaşmaya katılan diğer maliklere satılabilir. Bu yol, tek bir malikin süreci süresiz kilitlemesini önler. Yine de oraya varmadan ikna ve uzlaşma denenmelidir.

Çoğunluk kararı, paylaşımın keyfî yapılabileceği anlamına gelmez. Bir malike tek taraflı olarak "sana bodrum, sana çatı katı kaldı" denmesi dava konusu olabilir ve süreci kilitleyebilir. Yeni binada daire tipleri değişiyorsa uygulamada en sağlıklı yol, paylaşımı kat üzerinden değil, malikler arasında uzlaşılan bir değer tablosu ve gerektiğinde fark bedeliyle yapmaktır.

Bu bölüm genel bilgidir; kendi durumunuz için kendi avukatınıza danışın.

Detaylı rehber: Kat azalması, bodrum ve çatı daire sorunu: malikler nasıl adil anlaşır?

Kentsel Dönüşüm Süreci Adım Adım

Bina bazlı kentsel dönüşüm genel hatlarıyla 8 adımda ilerler. Ayrıntılar ilçeye, belediyeye ve binanın durumuna göre değişebilir; kesin süre ve şartları ilgili idareden teyit edin.

1. Riskli yapı tespiti: Lisanslı kuruluşa başvuru, karot alma ve teknik rapor.
2. Belediye ve idare onayı: Raporun Bakanlık sistemine işlenmesi ve ilgili idarece (İl Müdürlüğü veya yetkili belediye) incelenmesi.
3. Tapu şerhi, tebligat ve itiraz: Maliklere resmî bildirim, 15 günlük itiraz süresi ve raporun kesinleşmesi. İdare tahliye ve yıkım için süre verir; bu süre uygulamada genellikle 60 gündür.
4. Malik kararı ve müteahhit sözleşmesi: Arsa payı salt çoğunluğuyla karar ve noterde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi.
5. Tahliye, yıkım ve temizlik: Taşınma, kontrollü yıkım ve şantiye hazırlığı.
6. Ruhsat, kat irtifakı ve Yarısı Bizden başvurusu: Yapı ruhsatı, tapuda kat irtifakının kurulması ve uygun binalarda destek başvurusu.
7. İnşaat: Ruhsatlı projeye ve sözleşmedeki teknik şartnameye uygun imalat, yapı denetimi ve düzenli kontrol.
8. İskân ve teslim: Yapı kullanma izni, bağımsız bölümlerin teslimi ve tapuda kat mülkiyetine geçiş.

Takvimde iki noktaya dikkat edin. Birincisi, idarenin verdiği tahliye ve yıkım süresi sözleşme imzalanmadan dolabilir. Bu yüzden müteahhit görüşmelerini tebligatla birlikte başlatmak takvimi korur. İkincisi, tespit, itiraz, proje ve ruhsat süreçleri toplamda aylar alabilir. "Nasılsa vakit var" diye beklemek, destek başvurusunu ve finansman planını sıkıştırır.

Detaylı rehber: Kentsel dönüşüm süreci: 8 adımda riskli yapıdan anahtar teslime

Kentsel Dönüşümde Devlet Destekleri

Riskli yapı tespiti yapılan binaların malikleri ve kiracıları için birden fazla destek programı vardır. Bazıları birlikte kullanılamaz; bu yüzden hangisinin size uygun olduğunu erken netleştirmek gerekir. Aşağıdaki tutarlar, kaynak rehberlerimizde belirttiğimiz resmî duyurulara dayanır. Başvurudan önce güncel durumu Alo 181'den teyit etmenizi öneririz.

Yarısı Bizden Kampanyası

İstanbul'daki riskli yapılar için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülen destek programıdır. Konut başına 875.000 TL geri ödemesiz hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği olmak üzere toplam 1.875.000 TL'ye varan destek sağlanır. İşyerlerinde 437.500 TL hibe ve 437.500 TL kredi verilir; taşınma desteğiyle birlikte toplam 1.000.000 TL'dir. Hibe malikin ilk konutu için verilir; aynı binadaki ikinci ve sonraki konutlar için hibe yerine 1.750.000 TL kredi sağlanır.

• Son tarih: Kampanya, 7 Eylül 2026'daki resmî açıklamayla 31 Aralık 2027'ye uzatıldı. Uzatmada tutar değişikliği duyurulmadı. Hak düşürücü tarih binanın riskli yapı onayıyla ilişkilendirilmiştir: kat irtifakı şartı kalkmadı, ancak ruhsat ve kat irtifakı işlemleri sonraya sarksa da başvuru yapılabiliyor. Binanız için hangi işlemin hangi tarihe yetişmesi gerektiğini Alo 181'den teyit edin.
• Kredi koşulları: Taksitler yapı ruhsatından 2 yıl sonra başlar, vade 10 yıla kadardır. Geri ödemenin ilk yılında faiz uygulanmaz, sonraki yıllarda taksitler TÜFE'nin yarısı oranında güncellenir. Gelir belgesi istenmez.
• 1,5 kat kuralı: Yeni binanın inşaat alanı, otopark ve sığınak hariç, eski binanın alanının en fazla 1,5 katı olabilir. Uygunluğu avan proje aşamasında kontrol edin.
• Başvuru zamanı: Yapı ruhsatı alınıp kat irtifakı kurulduktan sonra ilçe belediyesinde hak sahipliği süreci başlar. Ardından Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nda hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi imzalanır. Ödemeler hak sahipleri adına, inşaatın ilerlemesine göre aşamalı olarak yükleniciye yapılır.
• Kısıtlar: Aylık kira yardımı ile Yarısı Bizden'in 125.000 TL taşınma desteği birlikte tam olarak alınamaz. Daha önce kira yardımı almış bir malik, başvurmadan önce kendi durumunu belediyeden veya Alo 181'den netleştirmelidir. Yıkımdan sonra pay satın alan kişiler kampanyadan yararlanamaz.

Uzatma, beklemek için bir sebep değildir. Tespit, itiraz, proje ve ruhsat süreçleri aylar sürebilir; inşaat maliyetleri artarken destek tutarları sabit kaldıkça aynı desteğin alım gücü azalır.

Detaylı rehberler: Yarısı Bizden şartları, 1,5 kat kuralı ve başvuru adımları · Kampanyanın 31 Aralık 2027'ye uzatılması · Güncel destek tutarları · Kimler hibe alamaz?

Kira Yardımı ve Taşınma Desteği

Bakanlık kira yardımı, riskli yapıdaki bağımsız bölümün malikine, bina tahliye edildikten sonra ödenir; malikin dairede oturması şart değildir. İstanbul'da tutar ayda 8.000 TL'dir ve bina bazlı dönüşümde en fazla 18 ay ödenir; riskli alan ve rezerv yapı alanlarındaki geniş kapsamlı projelerde bu süre 48 aya kadar uzayabilir. Başvurunun tahliyeden itibaren 1 yıl içinde yapılması gerekir ve geç başvuruda geriye dönük ödeme yapılmaz. Başvuru e-Devlet'teki kentsel dönüşüm kira yardımı ekranından, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nden veya yetkilendirilmiş ilçe belediyesinden yapılır.

Kiracıya Bakanlık aylık kira yardımı ödemez; bunun yerine tek seferlik taşınma yardımı yapılır. Kampanya dışındaki binalarda bu tutar İstanbul'da 16.000 TL'dir. Bina Yarısı Bizden kapsamındaysa 125.000 TL taşınma desteği dairede oturan kiracıya, kiracı yoksa malike ödenir. Taşınma yardımı doğrudan kiracıya yapılır; ev sahibi bu tutardan pay isteyemez.

İstanbul'da ayrıca İBB'nin, Bakanlık yardımından bağımsız bir ek kira desteği programı vardır. Bu program ayrı şartlara bağlıdır ve İBB'ye ayrı başvuru gerektirir. İBB'nin hızlı taramasında D-E risk sınıfı çıkan binalarda oturan maliklere olduğu gibi kiracılara da aylık ödeme yapabilir; yani Bakanlıktan aylık kira yardımı alamayan kiracı İBB desteğine başvurabilir.

Detaylı rehberler: Kira yardımı ve devlet desteği: güncel tutarlar ve başvuru · Kirada oturuyorum, kentsel dönüşümden nasıl etkilenirim?

Dünya Bankası Destekli Kentsel Dönüşüm Kredisi

Dünya Bankası finansmanıyla yürütülen İklime ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında, riskli yapı raporu bulunan gerçek kişi maliklere bağımsız bölüm başına 3.000.000 TL'ye kadar düşük faizli kredi sunulur. Kredi tek seferde ödenmez; inşaatın ilerlemesine göre hakediş usulüyle müteahhide aktarılır.

Bu kredi Yarısı Bizden'e alternatiftir: aynı kişi ikisinden birlikte yararlanamaz. Ancak aynı binadaki farklı malikler farklı programları seçebilir. Başvuru e-Devlet üzerinden ARAAD (AFDİS) sistemiyle yürür ve müteahhidin de programın şartlarını sağlaması gerekir.

Detaylı rehberler: Dünya Bankası kentsel dönüşüm kredisi: başvuru, hakediş ve faiz · Tip-3 başvurusu, evraklar ve ÇSP

Harç ve Vergi Muafiyetleri

6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan işlemlerde maliklere çeşitli muafiyetler tanınır. Dönüşüm sürecindeki tapu işlemlerinde harç muafiyeti, sözleşmelerin noter işlemlerinde harç muafiyeti ve inşaat sözleşmelerinde damga vergisi muafiyeti bunların başında gelir. Ruhsat ve iskân harçlarındaki muafiyetin uygulaması belediyeye göre değişebilir. Yeni konut teslimlerindeki KDV uygulaması için mali müşavirinize danışın.

Detaylı rehber: Kentsel dönüşümde harç muafiyetleri

Malik ve Kiracı Hakları

Kentsel dönüşümde malikin ve kiracının hakları farklıdır. Hak kayıplarının çoğu bu farkın bilinmemesinden doğar.

Malik olarak

• Riskli yapı raporuna tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilirsiniz.
• Tahliyeden sonra kira yardımına başvurabilirsiniz; dairede oturmanız şart değildir. Binanız Yarısı Bizden kapsamındaysa ruhsat ve kat irtifakından sonra hibe ve krediye de başvurursunuz. Ancak aylık kira yardımı ile 125.000 TL taşınma desteği birlikte tam olarak alınamaz; başvurmadan önce hangisinin size uygun olduğunu netleştirin (bkz. Yarısı Bizden). Hibe ve kredi malike ödenir; taşınma desteği dairede kiracı oturuyorsa kiracıya, kiracı yoksa malike ödenir.
• Yeni binadaki paylaşımda esas genellikle arsa payınızdır; eski katınız size kendiliğinden bir "kat hakkı" vermez. Daire tipleri projeyle yeniden belirlenebildiği için paylaşımın, malikler arasında uzlaşılan bir değer tablosuyla yapılması önerilir.
• Sözleşmeyi imzalamadan önce avan projeyi, daire planlarını ve teknik şartnameyi görmek, sözlü vaatleri yazılı hâle getirmek sizin hakkınızdır.
• Müteahhide vereceğiniz vekâletnamenin kapsamını ve süresini sınırlı tutabilirsiniz.

Kiracı olarak

• "Kentsel dönüşüm var" demek tek başına sizi evden çıkarmaya yetmez; 6306 kapsamındaki tahliye süreleri riskli yapı kararı tapuya işlenip tebligat yapıldıktan sonra işler. Ev sahibi başka bir yasal gerekçeyle tahliye isterse bu ancak yasal yollarla, gerektiğinde mahkeme kararıyla olur; zorla tahliye girişimleri hukuka aykırıdır.
• Taşınma yardımı doğrudan size ödenir; ev sahibi bu tutardan pay talep edemez. Başvuruyu kendiniz yapın ve hiçbir belgeyi baskı altında imzalamayın.
• 6306 kapsamındaki süreçte kiracıya yeni binada kendiliğinden bir kiracılık hakkı tanınmaz; geri dönmek istiyorsanız bunu ev sahibinizle önceden yazılı olarak kararlaştırın. Ev sahibi kira sözleşmesini yeniden inşa gerekçesiyle mahkeme yoluyla sona erdirdiyse Borçlar Kanunu eski kiracıya yeni binayı kiralamada öncelik hakkı tanıyabilir; bu durumda kendi avukatınıza danışın.

İntifa hakkı gibi sınırlı ayni hak sahiplerine de İstanbul'da tek seferlik 40.000 TL ödeme yapılır. Hukuki konulardaki bu bilgiler geneldir; kendi durumunuz için kendi avukatınıza danışın.

Detaylı rehberler: Kiracı ve malik hakları: kentsel dönüşümde ne alırsınız? · Malikler için süreç sayfası

Kentsel Dönüşümde Ev Sahibi Para Öder mi?

Dürüst cevap: binaya göre değişir. Kat karşılığı modelde inşaat maliyeti, müteahhide bırakılan bağımsız bölümlerle karşılanır. Parselin yeni imar hakkı yeterliyse malikin ek ödeme ihtiyacı azalır. Daire sayısının artmadığı ya da imar hakkının kısıtlı olduğu binalarda ise malikler maliyetin bir kısmını üstlenir. Yarısı Bizden hibe ve kredisi bu açığı kapatmaya yardımcı olmak için vardır.

Sonucu belirleyen başlıca kalemler şunlardır:

• Parselin yeni imar hakkı ve yeni binada çıkacak toplam inşaat alanı,
• Eski ve yeni daire metrekareleri arasındaki fark,
• Müteahhide kalacak bağımsız bölümler ve bu bölümlere teklifte biçilen değer,
• Kâr dahil metrekare birim fiyatı ve teknik şartnamenin kapsamı,
• Riskli yapı tespiti, proje, ruhsat ve iskân gibi teknik ve idari giderler,
• Hibe, kredi ve kira yardımının açığın ne kadarını kapattığı.

Bu nedenle her bina için geçerli bir oran ya da "metrekare başına şu kadar" tutarı yoktur. Binanız için kaba bir tablo görmek isterseniz maliyet hesaplama aracımız hibe, kredi ve öz kaynak dengesini adım adım gösterir. Sonuç bir tahmindir; kesin maliyet avan proje ve karşılaştırmalı tekliflerle netleşir.

Detaylı rehber: Kentsel dönüşüm maliyet hesaplama

Müteahhit Seçimi ve Teklif Karşılaştırma

Müteahhit seçimi sürecin en büyük kararıdır. Bina bazlı dönüşümde müteahhidi seçen ve sözleşmeyi imzalayan maliklerdir (arsa payı salt çoğunluğuyla); Evveko bu kararı malikler adına vermez. Güvenilir bir müteahhit en çok vaat eden değil, vaat ettiğini belgeyle, teminatla ve bitmiş işlerle kanıtlayandır. Kontrol listesinin özeti:

• Belgeler: Yapı müteahhidi yetki belgesi ve sınıfının binanızın ölçeğine uygunluğu, güncel vergi levhası, vergi ve SGK borcu olmadığını gösteren yazılar.
• Bitmiş işler: İskânı alınmış en az iki-üç referans binayı yerinde görün ve orada oturan maliklerle konuşun. Yapı denetim kayıtlarını ve iş bitirme belgelerini isteyin.
• Mali güç ve teminat: Firmanın aynı anda kaç şantiye yürüttüğünü sorun. Sözleşmede banka teminat mektubu gibi somut bir teminat yer alsın.
• Teslim ve ceza: Kesin teslim tarihi, gecikme cezası ve haklı sebep olmadan durma hâlinde fesih hakkı yazılı olsun.
• Aşamalı devir: Müteahhide kalacak bağımsız bölümlerin tapusu tek seferde değil, inşaatın ilerlemesine bağlı aşamalarla devredilsin.
• Şartname ve iş programı: Malzemeler marka ve modeliyle yazılsın; tarihli iş programı, şantiye şefi ve sigorta kapsamı netleşsin.

Teklifleri karşılaştırırken yalnızca metrekare birim fiyatına bakmayın. Üç sayıyı birlikte okuyun: kâr dahil metrekare birim fiyatı, müteahhide kalacak dairelere teklifte biçilen değerin bölgedeki gerçek satış fiyatına yakınlığı ve devlet destekleri her teklifte aynı şekilde hesaba katıldıktan sonra malik başına net ödeme. Daire değeri düşük yazılmış bir teklif, birim fiyatı düşük göründüğü hâlde cebinizden aynı parayı çıkarabilir.

Uyarı işaretleri şunlardır: sözleşmeden önce peşin para, kapora veya vekâlet istenmesi; avan proje ve şartname gösterilmeden imza baskısı yapılması; teminata ve gecikme cezasına itiraz edilmesi; yetki belge numarasını ya da referans adreslerini vermekten kaçınılması. Yarısı Bizden hedefleniyorsa 1,5 kat sınırını aşan bir proje önerilmesi de uyarı işaretidir.

Detaylı rehberler: Kentsel dönüşüm müteahhidi nasıl seçilir? Güvenilir müteahhit için 12 kontrol · Müteahhit teklifi nasıl karşılaştırılır?

Sözleşmede Nelere Dikkat Edilmeli?

Malikleri koruyan asıl araç, iyi hazırlanmış bir sözleşmedir. Kentsel dönüşümde malikler ile müteahhit arasında genellikle noterde, düzenleme şeklinde "taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" yapılır. Sözleşme matbu bir evrak olmamalı, binanızın durumuna göre hazırlanmalıdır.

• İşin başlama ve teslim tarihi gün bazında, gecikme cezası rakamla yazılsın.
• Teknik şartname sözleşmenin eki olsun; "muadili" gibi açık uçlu ifadelerden kaçının.
• Müteahhit inşaat süresince kira ödeyecekse tutarı, ödeme günü ve süresi yazılsın. Devletin kira yardımı bundan ayrıdır.
• İş bitirme teminatı, fesih şartları ve iskân masraflarının kime ait olduğu açıkça yer alsın.
• Hangi dairenin hangi katta ve cephede olacağı, şerefiye (değer farkı) hesabıyla birlikte avan projeye bağlansın.
• Vekâletnamenin kapsamı ve süresi sınırlı olsun.

İmzadan önce sözleşmeyi kendi seçeceğiniz bir avukata inceletin. Bu bölüm genel bilgidir, hukuki danışmanlığın yerini tutmaz.

Detaylı rehberler: Müteahhit seçerken ve imzadan önce yapılan 7 kritik hata · Sözleşme tuzaklarına dikkat

Maliklerin En Sık Yaptığı Hatalar

• Tespit yaptırmadan müteahhitle anlaşmak. Rapor olmadan resmî süreç başlamaz ve desteklere başvurulamaz.
• Tebligat ve itiraz sürelerini kaçırmak. Tebligatlar maliklere farklı günlerde ulaşabilir. Bina adına bir temsilci belirlemek iletişimi kolaylaştırır.
• Uzatmaya güvenip beklemek. Yarısı Bizden 31 Aralık 2027'ye uzadı, ama binanın taşıdığı risk azalmadı. Tespit, proje ve ruhsat aylar alır.
• Tek teklifle karar vermek. Teklifleri aynı şartname ve aynı ölçüyle yan yana koymadan seçim yapmak, pahalı bir anlaşmayı ucuz sanmaya yol açar.
• Sözlü vaatlere güvenmek. Metrekare, malzeme ve kira sözleri şartnameye ve sözleşmeye yazılmadıkça sonradan talep edilemez.
• Destek kurallarını geç öğrenmek. Aylık kira yardımı ile 125.000 TL taşınma desteğinin birlikte tam olarak alınamaması, hibenin yalnız ilk konut için verilmesi, 1,5 kat sınırı ve pay satışının zamanlaması gibi kurallar baştan netleşmezse hak kaybı yaşanabilir.
• Metrekareyi yanlış bilmek. Paylaşım tartışmaları çoğu zaman buradan çıkar. Ölçüyü tapu ve proje üzerinden yapın.

Detaylı rehber: Hak kaybı yaşamamak için tespit ve itiraz sürecinde bilinmesi gerekenler

İstanbul'da Kentsel Dönüşüm

İstanbul'da süreç birden fazla kurumla yürür. Tespit, itiraz ve Bakanlık destekleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na, yani İl Müdürlüğü ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na bağlıdır. İlçe belediyeleri imar durumu, ruhsat ve iskân işlemlerini yürütür; Yarısı Bizden'de hak sahipliği sürecinin ilk adımı da belediyede atılır. Yetkilendirilmiş belediyeler kira yardımı başvurusu da kabul eder, ancak kira yardımını ödeyen kurum belediye değil Bakanlıktır.

İstanbul'a özgü iki fark vardır. Birincisi, Yarısı Bizden kampanyası İstanbul'daki riskli yapılar için yürütülür ve 39 ilçenin tamamını kapsar. İkincisi, İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin Bakanlıktan bağımsız bir ek kira desteği programı ve bilgilendirme kanalları vardır. Ayrıntılar için İBB kentsel dönüşüm portalına bakabilirsiniz.

İlçe bazında durum, belediye süreçleri ve bölgeye özgü notlar için ilçe rehberlerimiz: Bağcılar · Bahçelievler · Bakırköy · Bayrampaşa · Esenler · Gaziosmanpaşa · Güngören · Sultangazi · Zeytinburnu. Evveko'nun dosyalı hizmet verdiği ilçelerin tamamını hizmet bölgeleri sayfasında görebilirsiniz.

Detaylı rehber: İstanbul'da kentsel dönüşüm: ilçe ilçe destekler ve haklar

Evveko Nasıl Yardımcı Olur?

Evveko bir kentsel dönüşüm platformudur; müteahhit değildir ve inşaat yapmaz. Süreçte üç ayrı taraf vardır: malikler, müteahhitler ve Evveko. Evveko'nun rolü, maliklerin talebini doğru bilgiyle almak, onları belgeleri onaylanmış müteahhitlerle şeffaf bir zeminde buluşturmak ve süreci takip edilebilir kılmaktır. Maliklerden ücret alınmaz.

• Tüm İstanbul'dan başvuru: İstanbul'un 39 ilçesinden başvuru alınır. Evveko her talebi telefonla arayarak binanızın hangi adımda olduğunu sizinle birlikte netleştirir.
• Doğrudan iletişim modeli: Yapı müteahhidi yetki belgesi ve vergi levhası Evveko tarafından onaylanmış müteahhitler size platform içinden mesaj gönderir. Telefon numaranız müteahhitlere gösterilmez; kiminle görüşeceğinize siz karar verirsiniz. Aşağıdaki dokuz ilçe dışından gelen başvurular yalnız bu modelle yürür.
• Evveko dosyalı model: Yalnız dokuz ilçede sunulur: Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Esenler, Gaziosmanpaşa, Güngören, Sultangazi ve Zeytinburnu. Bu ilçelerde Evveko; bina toplantısı, etüt, daire metrekare tablosu ve saha incelemesiyle binanızın dosyasını hazırlar.
• Karar sizde: Belge onayı bir belge kontrolüdür; kalite ya da sonuç garantisi değildir. Teklifleri karşılaştırmak, müteahhidi seçmek ve sözleşmeyi imzalamak maliklerin kararıdır. Sözleşme malikler ile müteahhit arasında yapılır.

Binanız için ilk adımı atmak isterseniz ücretsiz ön değerlendirme başvurusu yapabilir, maliyet hesaplama aracıyla kaba bir tablo çıkarabilir ya da malikler sayfasındaki adımları komşularınızla paylaşabilirsiniz. Platformda yayında olan talepleri açık talepler sayfasında, sık sorulan diğer soruları da kentsel dönüşüm soruları sayfasında bulabilirsiniz.

Detaylı rehber: Evveko nedir, nasıl çalışır? Kentsel dönüşümde platform modeli

Kentsel Dönüşüm Hakkında Sık Sorulan Sorular