İstanbul'da 1,5 Milyon Riskli Konut: Kentsel Dönüşüm Neden Bir Tercih Değil, Zaman Meselesi?

İstanbul'da 1999 Marmara Depremi öncesinde inşa edilmiş ve risk altında olduğu tahmin edilen yaklaşık 1,5 milyon konut bulunuyor. Bu binaların büyük çoğunluğu modern deprem yönetmeliği öncesi yapıldı. Yani bir an önce dönüştürülmediği takdirde, gelecek bir depremde ciddi can ve mal kaybı riski taşıyor.

28 Nisan 2026'da GYODER Gayrimenkul Zirvesi'nde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakan Yardımcısı Ömer Bulut, Türkiye genelinde 2 milyondan fazla bağımsız birimin dönüştürülmesi gerektiğini açıklamıştı. Bu rakamın büyük bölümü İstanbul'da. Yani kentsel dönüşüm artık bir tercih değil, sadece zaman meselesi. Bu yazıda neden böyle olduğunu, hangi yasaların süreci hızlandırdığını ve bir bina maliki olarak Evveko platformu üzerinden nasıl güvenli bir yol haritası çizebileceğinizi anlatıyoruz.

İstanbul'un Gerçek Sayıları: 1,5 Milyon Riskli Konut

İstanbul, nüfus yoğunluğu ve yapı sayısı bakımından Türkiye'nin en kırılgan şehri. AFAD Deprem Tehlike Haritası'na göre Kuzey Anadolu Fay Hattı'na olan yakınlık, şehrin Marmara kıyısındaki yoğun yapılaşmasıyla birleşince ciddi bir tablo ortaya çıkıyor:

• 1999 öncesi yapılmış yaklaşık 1,5 milyon konut modern deprem yönetmeliğinden önceki standartlarla inşa edildi
• Bu binaların önemli bir kısmı kaçak yapılaşma dönemine denk geliyor — kalite kontrol mekanizmaları zayıftı
• Birçok parsel yeterli zemin etüdü yapılmadan hayata geçirildi; sıvılaşma riski olan bölgelerde betonarme dayanımı düşük
• Mahalleler bitişik nizam, dar sokaklı yapıdadır; olası bir depremde tahliye ve müdahale zorlaşıyor

Bu sayılar soyut değil. Bahçelievler, Bağcılar, Güngören, Bakırköy, Zeytinburnu, Esenler, Sultangazi gibi Avrupa yakasının yoğun ilçeleri bu riskin merkezinde yer alıyor. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu'na göre riskli yapı tespitinden bu yana on yıldan fazla süre geçti — ancak hâlâ İstanbul'un yapı stoğunun büyük bölümü dönüştürülmedi.

"Acele Yok" Yanılgısı: Bir Saha Gözlemi

Geçtiğimiz hafta Bahçelievler'de yaptığımız bir malik toplantısında çok tanıdık bir cümle duyduk: "Acele yok, bakarız."

Bu yaklaşım, kentsel dönüşüm sürecindeki en yaygın yanılgılardan biri. Sahada gözlemlediğimiz pattern şu:

• Malikler binalarında oturmaya devam ediyor — günlük yaşam alışkanlıklarını bozmak istemiyorlar
• Yıkım/yeni bina sürecinin uzun ve karmaşık olduğunu düşünüyorlar
• "Komşularımla anlaşamayız" inancı süreci başlatmaya engel oluyor
• Müteahhitle ilgili güvensizlik kararları erteliyor
• Devlet desteklerinin kalıcı olduğu sanılıyor

Bu yanılgıların hepsi çözülebilir. Ancak zamanı yöneten siz değilseniz, jeofiziksel gerçeklik sizin için yönetir. Bekleyen her ay, hem can riskini hem de hak kaybı riskini artırıyor. Çünkü:

• "Yarısı Bizden" destek tutarları, kampanya bitiş tarihine yaklaştıkça yeniden değerlendiriliyor
• Müteahhit firmaları doluyor — kaliteli firmaları seçme şansınız azalıyor
• İnşaat malzemesi ve işçilik maliyetleri her ay artıyor
• Komşular yer değiştirebilir; %50+1 çoğunluk toplamak zorlaşabilir

"Acele yok" dediğiniz anda, aslında "başkalarının kararlarına bağımlı olmayı tercih ediyorum" demiş oluyorsunuz.

7471 Sayılı Kanun: Çoğunluk Kuralı Pazar Açıcı

Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun, 6306 sayılı Kanun'da yaptığı en önemli değişiklikle %50+1 çoğunluk kuralını getirdi. Bu, kentsel dönüşüm sürecinde önemli bir kilidi açtı:

• Önceden tek bir muhalif malik tüm süreci durdurabiliyordu
• Şimdi arsa payı çoğunluğunun yarısından bir fazlası sürecin ilerlemesine yeterli
• Azınlıkta kalan malikler süreci durduramaz; yasal hakları korunarak süreç tamamlanabilir
• Bu değişiklik pazardaki tıkanmayı önemli ölçüde çözdü

Yani siz binanızda %50+1 çoğunluğu sağlayabilirseniz, "komşum imzalamıyor" engelinin ötesine geçebilirsiniz. Kentsel dönüşüm 2026 rehberimizde bu değişikliği detaylı işliyoruz.

Not: Çoğunluk kuralının uygulanması parselin hukuki durumuna ve sürecin aşamasına göre değişebilir. Evveko ücretsiz etüt hizmetinde bu koşullar binanız için değerlendirilir.

Yarısı Bizden ve Dünya Bankası Kredisi: 2026 Finansman Tablosu

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülen "Yarısı Bizden" kampanyası, 2026 itibarıyla şu desteklerle devam ediyor:

• 875.000 TL geri ödemesiz hibe desteği (konut başına)
• 875.000 TL düşük faizli kredi desteği (konut başına)
• Toplam: 1.750.000 TL destek her bağımsız bölüm için
• Kira yardımı ve taşınma desteği de ayrıca sağlanıyor

Bunun yanında Dünya Bankası destekli İklime ve Afete Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında 3.000.000 TL'ye kadar %0,69 faizli, 15 yıl vadeli kredi imkânı bulunuyor. Bu kredi özellikle büyük bütçeli yenileme projeleri için kritik bir fırsat.

Ancak her bina bu desteklerden otomatik olarak yararlanamaz. Önemli kriterlerden biri 1.5 kat kuralıdır: yeni yapılacak binanın toplam alanı, mevcut binanın toplam alanının 1.5 katını aşmamalıdır. Detaylar için Yarısı Bizden 2026 şartları ve kimler hibe alamaz yazılarımızı inceleyin.

Evveko maliyet hesaplama aracını kullanarak binanızın Yarısı Bizden uygunluğunu ve tahmini destek miktarını saniyeler içinde görebilirsiniz.

İstanbul'da Hangi İlçeler İlk Sırada?

Yapı yaşı, zemin riski, nüfus yoğunluğu ve dönüşüm ihtiyacı açısından öne çıkan ilçeler şu şekilde:

• Bağcılar — 800.000+ nüfus, 1990'larda yoğun yapılaşma, küçük parseller
• Güngören — küçük parseller ve bitişik nizam, dar sokaklar
• Bahçelievler — 600.000+ nüfus, 1970'lerden itibaren hızlı yapılaşma
• Bakırköy — sahil dolgu zemin, sıvılaşma riski yüksek
• Zeytinburnu — Marmara kıyısında, fay hattına yakın
• Esenler — 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan ilan edilen mahalleler
• Sultangazi — TOKİ ve kentsel yenileme alanları aktif

Bu yedi ilçe, Evveko'nun ilk faz hizmet bölgesini oluşturuyor. Bunun nedeni rastgele değil: riskli yapı yoğunluğu yüksek + orta gelirli malik profili + mevcut müteahhit ağı erişilebilir bölgelerde derinlik stratejisi izliyoruz. Sektörde dağınık çalışmak yerine, bu ilçelerde uçtan uca hizmet vermeyi tercih ediyoruz.

Kentsel Dönüşüm Sürecinin 8 Adımı: Nereden Başlamalı?

Bir bina maliki olarak süreci yönetmek karmaşık görünüyor olabilir. Aslında her şey net adımlardan oluşuyor:

1. Riskli yapı tespiti — Lisanslı kuruluş tarafından karot testi ve mühendislik analizi (detay)
2. Belediye onayı — Bakanlık ya da yetkili idarece riskli yapı kararının netleşmesi
3. Tapu şerhi ve tebligat — Tüm maliklere usulüne uygun bilgilendirme
4. İmar durumu analizi ve avan proje — Parselin yapılaşma haklarına göre fizibilite
5. Müteahhit seçimi — Karşılaştırmalı teklif değerlendirmesi (7 kritik hata)
6. Sözleşme ve Yarısı Bizden başvurusu — Noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi
7. Yıkım ve inşaat — Kira yardımı sürecinin başlaması
8. İskân ve teslim — Yeni dairenizin anahtar teslimi

Detaylar için kentsel dönüşüm 8 adım rehberimizi okuyabilirsiniz. Her aşamada yapılması ve yapılmaması gerekenleri tek tek işliyoruz.

Evveko Bu Süreçte Nasıl Yardımcı Olur?

Evveko, kentsel dönüşüm sürecinde bina maliklerini incelenmiş müteahhitlerle eşleştiren, süreci dijital olarak kayıt altına alan bir platformdur. Bir müteahhit firması değiliz, emlak komisyoncusu değiliz — bağımsız ve tarafsız bir altyapıyız. Geçtiğimiz hafta Webrazzi'de yer alarak Türk proptech ekosisteminin gündemine girdik.

Maliklere şu hizmetleri ücretsiz sunuyoruz:

• Ücretsiz imar durumu analizi ve fizibilite
• Yarısı Bizden uygunluk değerlendirmesi
• Maliyet hesaplama ve finansal ön analiz
• İncelenmiş müteahhitlerden çoklu teklif karşılaştırması
• Süreç takibi ve şeffaf dijital kayıt

Maliklerden herhangi bir ücret almıyoruz. Gelir modelimiz tamamen müteahhitlerden alınan komisyona dayalı — bu da sizin çıkarınızı bizim çıkarımızla aynı tarafta tutuyor. Sizin için doğru olan, bizim için de doğru oluyor.

Bu süreçte arkamızda iki güçlü kurumsal destek var: Emlak Konut Proptech & Contech Hızlandırma Programı mezunluğumuz ve BTM İstanbul kuluçka programı. Bu programlar Evveko'nun kurumsal yapısını ve sürdürülebilirliğini doğruluyor.

Sonuç: Zamanın Şimdi Olduğunu Bilmek

İstanbul'un 1,5 milyon riskli konutu için zamanı geri saramayız. Ancak zamanı yönetebiliriz. 7471 sayılı Kanun ile %50+1 çoğunluk kuralı süreci hızlandırdı. Yarısı Bizden 1,75 milyon TL/konut destek sağlıyor. Dünya Bankası kredisi 3 milyon TL'ye kadar uygun finansman sunuyor. Sürecin sekiz adımı net.

Eksik olan tek şey: başlama kararı.

"Acele yok" demek, başkalarının kararına bağımlı kalmak demek. Erken davranan malikler hem daha iyi müteahhit seçeneklerine sahip oluyor, hem de güncel destek paketlerinden tam yararlanıyor. Erken sürece girmek, hem ekonomik hem güvenlik açısından sizin avantajınıza.

Binanız için ücretsiz ön değerlendirme yapmak ister misiniz? evveko.com üzerinden başvurun, sizi arayalım, binanızın durumunu ve seçeneklerinizi birlikte değerlendirelim. Ayrıca sıkça sorulan sorular sayfamızdan kentsel dönüşüm süreciyle ilgili merak ettiklerinize anında yanıt bulabilirsiniz.